不動産に関する法令

不動産 資産運用

不動産に関する法令は多岐にわたり非常に複雑です。ここではその要点をまとめました。

宅地建物取引業法

宅地建物取引業とは、次の取引を業として行うことをいいます。

  • 自ら行う土地や建物の売買、交換
  • 土地や建物売買、交換、貸借の媒介
  • 土地や建物の売買、交換、貸借の代理

宅地建物取引士

宅地建物取引士とは、国家試験に合格して実務試験などの要件を満たし、宅地建物取引主任者証の交付を受けた人をいいます。

宅地建物取引業を行う事務所には、従業員5人に対して1人以上の専任の宅地建物取引士をおくことが義務づけられています。

宅地建物取引士の独占業務には次のようなものがあります。

  • 重要事項の説明
  • 重要事項説明書への記名押印
  • 契約書への記名押印

宅地建物取引士が宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明をするときには、説明の相手方に対して宅地建物取引士証を提示しなければなりません。

媒介契約

媒介契約は次の3つに分類されます。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

それぞれの媒介契約によって、できることや義務が異なります。

内容一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
依頼主複数の業者に依頼××
自己発見取引×
業者依頼主への報告義務なし2週間に1回以上1週間に1回以上
指定流通機構への物件登録義務なし契約日から7日以内契約日から5日以内
契約の有効期間制限なし3か月以内3か月以内

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に仲介を依頼できる媒介契約です。

自分で親戚や知人などと直接交渉して、不動産会社を通すことなく契約することもできます。これを自己発見取引といいます。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、仲介を1社の不動産会社にのみ依頼する媒介契約です。

自分で親戚や知人などと直接交渉して、不動産会社を通すことなく契約することもできます。

専任媒介契約は依頼主に対して拘束力の強い媒介契約なので、業者側に義務が課せられ、契約の有効期間にも制約があります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、仲介を1社の不動産会社にのみ依頼する媒介契約です。

自分で親戚や知人などと直接交渉して、不動産会社を通すことなく契約することはできません。

専属専任媒介契約は依頼主に対して拘束力の強い媒介契約なので、業者側に義務が課せられ、契約の有効期間にも制約があります。

借地借家法

借地借家法とは、土地や建物の賃貸借契約に関するルールを定めた法律です。

借地権

借地権とは、他人から土地を借りる権利のことをいいます。

借地権には普通借地権と定期借地権があります。

普通借地権

普通借地権とは、契約期間の終了後、土地の借主が引き続きその土地の賃貸を希望すれば、契約がそのまま更新される借地権のことをいいます。

土地の貸主(地主)は、正当な理由がなければ更新を拒むことはできません。

契約の存続期間30年以上
更新最初の更新は20年以上、2回目以降は10年以上
土地の利用目的制限なし
契約方法制限なし
契約期間終了時原則として更地で返す

定期借地権

定期借地権とは、契約期間の終了後、契約の更新はなく、土地が貸主に返還される借地権をいいます。

定期借地権は、普通の定期借地権である「一般定期借地権」、事業の用建物を建てるために土地を借りる「事業用定期借地権」、契約期間が終了したら建物付きで土地を返す「建物譲渡特約付借地権」の3種類に分類されます。

定期借地権
項目一般定期借地権事業用敵機借地権建物譲渡特約付定期借地権
契約の存続期間50年以上10年以上50年未満30年以上
更新なしなしなし
土地の利用目的制限なし事業用建物のみ制限なし
契約方法書面による公正証書に限る制限なし
契約期間終了時原則として更地で返す原則として更地で返す建物付きで返す

建物の区分所有等に関する法律

建物の区分所有等に関する法律とは、分譲マンションなどの集合住宅で生活する際の最低限のルールを定めた法律で、区分所有法とも呼ばれます。

規約

規約の変更やマンションに関する事項の決定は、集会を開いて決議します。

集会では区分所有者および専有部分の持分割合に応じた議決権によって決議します。

決議要件は決議の内容によって異なります。

決議内容決議要件
一般的な事項過半数の賛成
規約の設定、変更、廃止など4分の3以上の賛成
建替え5分の4以上の賛成

建築基準法

建築基準法とは、建物を建てるときの基本的なルールを定めた法律です。

接道義務

建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。

2項道路の場合には、道路の中心線から2m下がった線が、その道路の境界線とみなされます。これをセットバックといいます。

2項道路とは、幅員が4m未満で、建築基準法が施行されたときにすでに存在し、特定行政庁の指定を受けている道路をいいます。

建ぺい率

建ぺい率とは、敷地面積に対する建物の建築面積をいいます。

建ぺい率 = 建築面積 ÷ 敷地面積

建ぺい率の最高限度は、用途地域ごとに決められています。

建ぺい率が80%以上とされている地域内で、防火地域内にある耐火建築物には建ぺい率の制限がありません。つまり、建ぺい率100%で建物を建てることができます。

容積率

容積率とは、敷地面積に対する延べ面積(各階の床面積の合計)をいいます。

容積率 = 延べ面積 ÷ 敷地面積

容積率の最高限度は用途地域ごとに定められています。

前面道路の幅員が12メートル未満の場合は、容積率が次のうち小さいほうになります。

  • 指定容積率
  • 前面道路の幅員 × 法定乗数

法定乗数は住居系の用途地域では10分の4、その他の場合10分の6となります。

たとえば、第一種中高層住居専用地域で指定容積率が200%、前面道路の幅員が4メートルの場合、容積率は160%となります。

指定容積率 = 200%

4m × 0.6 = 1.6(160%)

防火地域と準防火地域

建物が密集している地域では、火災の類焼が発生しやすくなります。そのため、このような地域を防火地域や準防火地域に指定して、建物の構造に一定の制限を設けています。

最も制限が厳しいのが防火地域で、3階建て以上の建物を建てる場合には、耐火構造にしなければいけません。

防火地域や準防火地域に指定されていない地域は、無指定地域といいます。

2つ以上の地域にまたがって建物を建てる場合には、もっとも厳しい地域の規制が適用されます。

都市計画法

都市計画法とは、計画的な街づくりを行うための法律です。

計画的に街づくりを行う必要がある地域を、都市計画区域といいます。

都市計画区域は、さらに次の3つの区域に分けられます。

  • 市街化区域
  • 市街化調整区域
  • 非線引地域

市街化区域とは、既に市街地を形成していて、おおむね10年以内に優先的に計画的な市街化を予定している区域のことです。

市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき区域のことです。

非線引区域とは、都市計画区域のうち、市街化区域と市街化調整区域を除いた区域です。

民法

瑕疵担保責任

民法の規定により、売買した不動産に通常では発見できないような欠陥(瑕疵)がある場合は、売主はその瑕疵に過失がなかったとしても責任を負います。これを売主の瑕疵担保責任と言います。

瑕疵があった場合、飼い主は瑕疵があることを知った日から1年以内であれば、売主に対して瑕疵賠償請求や契約の解除を申し入れることができます。

 

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