BATSUNAGUは株式会社リムズキャピタルが運営する不動産投資型クラウドファンディングです。BATSUNAGUの仕組みとメリット及びデメリットをご紹介します。
概要
BATSUNAGUの概要は以下のとおりです。
| 名称 | BATSUNAGU |
| 運営会社 | 株式会社リムズキャピタル |
| 不動産特定共同事業許可種別 | 小規模第１号事業及び小規模第２号事業 |
| 申込単位 | １万円単位 |
| 申込上限額 | 100万円 |
| 優先劣後出資 | あり |
| 募集方式 | 先着順 |
| 公式サイト | batsunagu-fund.com |
| Batsunagu | |
| batsunagu | |
| @batsunagu |
運営会社
不動産投資型クラウドファンディングBATSUNAGUの運営会社は、株式会社リムズキャピタルです。
| 社名 | 株式会社リムズキャピタル |
| 設立 | 2016年4月27日 |
| 代表取締役会長 | 磯部昌史 |
| 資本金 | 10,000万円 |
| 住所 | 東京都千代田区神田錦町2-7 南部ビル4階 |
| 宅地建物取引業 | 東京都知事許可（2）第101927号 |
| 小規模不動産特定共同事業者 | 金融庁長官・国土交通大臣（1）第6号 |
| 賃貸住宅管理業登録 | 国土交通大臣(01)第008962号 |
| 事業内容 | 事業への投資及びアレンジ業務 事業再生、地方再生業務 海外進出支援事業 宅地建物取引業 資産運用に関するコンサルティング業務 不動産特定共同事業 |
ファンド
BATSUNAGUは以下に示すファンドを募集・運用しました。
| ファンド | 予定分配率 | 運用期間 |
|---|---|---|
| 大田原市森の中のレストラン再生ファンド | 6% | 18か月 |
| 箱根 温泉付き保養所 再生ファンド | 6% | 24か月 |
| 新潟県出雲崎町 海の家再生ファンド | 6% | 24か月 |
| 千葉市 竹林のある日本家屋・山林 再活用ファンド | 7% | 12か月 |
| 港区南麻布区分住戸リノベーションファンド | 6% | 6か月 |
| 斑尾高原 ペンション再生ファンド | 7% | 12か月 |
| 北海道当麻町 古民家再生 大自然アースバッグサウナファンド | 6% | 12か月 |
| 平均 | 6.29% | 15か月 |
箱根 温泉付き保養所 再生ファンド
「箱根 温泉付き保養所 再生ファンド」の概要は以下のとおりです。
| 申込金額 | 38,800,000円 |
| 募集金額 | 38,800,000円 |
| 成立金額 | 10,000円 |
| 募集方式 | 先着式 |
| 募集期間 | 2023年3月31日～2023年4月21日 |
| 出資単位 | 1口あたり10,000円 |
| 最低口数 | 1口 |
| 一人当たり投資可能上限口数 | 100口 |
| 運用期間 | 24ヶ月 |
| 予定分配率（年換算） | 6% |
| 分配 | 半年 |
小規模不動産特定共同事業
小規模不動産特定共同事業とは、不動産特定共同事業より資本金要件等の参入要件が緩和されて、登録制となったものです。
| 事業者になるための手続き | 主務大臣または都道府県知事による登録 |
| 資本金 | 1,000万円以上 |
| 純資産 | 資本金または出資額の90%以上 |
| 免許 | 宅地建物取引業 |
| 投資家から受けることができる出資の合計額 | 1億円以下 |
| 投資家1人あたりの出資額 | 100万円以下 （特例投資家については1億円以下） |
メリット
不動産投資型クラウドファンディング「BATSUNAGU」には以下に示すメリットがあります。
優先劣後出資によるリスクの低減
優先劣後システムとは、一般投資家を「優先出資者」、株式会社リムズキャピタルを「劣後出資者」と定義し、元本の償還及び配当金の支払いを優先出資者に優先的に行うことで、優先出資者である一般投資家の元本及び配当金の安全性を高める仕組みのことを言います。
空室や修繕費の発生により家賃利益が減少した場合であっても、まずは劣後出資者の配当金から減らしていくため、一定割合の損失までは一般投資家への配当金に影響しません。また、物件売却時に売却価格が出資総額を下回った場合でも、発生した損失が劣後出資者である当社の出資範囲内であれば、一般投資家の出資元本に影響しない仕組みとなっています。
デメリット
小規模不動産特定共同事業に基づく不動産投資型クラウドファンディングは、投資家から受けることができる出資の合計額が１億円以下という制限があります。複数ファンドによる運用合計額が１億円になると、それ以上募集できなくなります。そのため、募集金額が少なかったり、運用期間が短くなるといったデメリットがあります。
募集金額が少ない
運用期間が短い
募集頻度が少ない
中途解約できない
出金に手数料がかかる
出資できるのは100万円まで
小規模不動産特定共同事業に基づく不動産投資型クラウドファンディングは、投資家1人あたりの出資額が100万円以下に制限されています。このため、BATSUNAGUの一人当たり投資可能上限口数は100口（100万円）までに制限されています。
募集金額が少ない
小規模不動産特定共同事業に基づく不動産投資型クラウドファンディングは、投資家から受けることができる出資の合計額が１億円以下に制限されています。つまり、運用中ファンドの出資額を合計１億円以下に制限されます。ファンドの運用総額が１億円を超えないよう、募集金額が少なかったり、運用期間が短くなったり、募集頻度が少ないなどの影響が出ます。
募集頻度が少ない
不動産投資型クラウドファンディングBATSUNAGUは小規模不動産特定共同事業であるため、投資家から受けることができる出資の合計額が１億円を超えることができません。既にファンドで１億円の出資を受けて運用している間は、もうファンドを募集できません。そのため、ファンドへ投資する機会が少なくなります。おおよそ年に２回しか募集していません。
| 年 | 募集ファンド数 |
|---|---|
| 2023年 | 2 |
| 2022年 | 2 |
| 2021年 | 2 |
中途解約できない
不動産投資型クラウドファンディング「BATSUNAGU」のファンドは、原則としてクーリングオフ期間を経過した場合の中途解約はできません。第三者への譲渡もできないので、流動性リスクの高い商品です。
出金に手数料がかかる
不動産投資型クラウドファンディング「BATSUNAGU」の口座から出金する場合、振込手数料は投資家の負担となります。出金申込をすると、出金希望額から振込手数料を差し引いた金額が振り込こまれます。振込手数料は出金先口座の金融機関により異なります。出金希望額より振込手数料の金額が大きい場合、出金処理が行われません。
評判
BATSUNAGU、運用一ヶ月前倒しとのこと！見直した😍 https://t.co/YTcps1oBwc pic.twitter.com/cQL4xohc41
— Rabbits*** (@rabbits7766) February 15, 2023
リスク
BATSUNAGUのファンドには以下に示すリスクがあります。
- 信用リスク
- 流動性リスク
信用リスク
株式会社リムズキャピタルの経営・財務状態が悪化した場合、利払い・償還金の支払いが滞ることがあります。匿名組合型の不動産投資クラウドファンディングの場合、投資家から集めた資金で不動産を購入しても、不動産の所有権は投資家にはありません。株式会社リムズキャピタルの債権者への弁済にファンドの不動産が充てられることがあります。
流動性リスク
BATSUNAGUのファンドは、投資家の都合等による匿名組合契約の途中解約できません。
税金
個人の場合、分配金は雑所得として総合課税の対象となり、分配金の20.42%の源泉税額が徴収された上で、顧客の投資口座に入金されます。
株式会社リムズキャピタル弊社は、あらかじめ分配金から所得税等（税率20.42%復興特別所得税を含む）を源泉徴収し、顧客が納付すべき所得税等の前払いとして、事業者が納税します。源泉徴収税とは、源泉徴収制度に基づき国に納付される税金のことをいいます。源泉徴収制度とは、①給与や利子・配当などの所得を支払う者が②その所得を支払う際に所定の方法により所得税額を計算し、③支払金額からその所得税額を差し引いて国に納付する制度です。
年末調整を受けた給与所得者の1年間の雑所得の合計金額が20万円を超えた場合には、確定申告を行う必要があります。なお、雑所得は他の所得と損益通算できない点にご注意ください。
確定申告のための書類として「年間取引報告書」は、マイページにログイン後『ドキュメント』ページでダウンロードすることができます。毎年1月1日から12月31日までの間に確定した分配金の合計額について顧客に報告するものであり、翌年の1月～2月上旬頃に発行されます。
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参考文献
株式会社リムズキャピタル (2023) 株式会社リムズキャピタル
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