不動産を購入したり贈与されたときにかかる税金

不動産を購入したり、贈与されたときにかかる不動産取得税や登録免許税について解説します。特例による軽減税制についても説明します。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を取得した者に対して、当該不動産の所在する都道府県が課税する地方税です。

購入、贈与、交換、新築および増改築によって不動産を取得したときに不動産取得税がかかります。相続や法人の合併によって不動産を取得したときに不動産取得税はかかりません。

不動産取得税の課税
不動産の取得要因不動産取得税の課税
購入
贈与
交換
新築
増改築
相続×
法人の合併×

不動産取得税は、次の計算式によって求めます。

不動産取得税 = 課税標準 × 3%

課税標準とは、何に対して税金がかかるのかという意味です。

不動産にはさまざまな価格がありますが、不動産取得税において課税標準とは、固定資産税評価額を意味します。ただし、特例によって固定資産税評価額より安くなることがあります。

不動産のさまざまな価格について、詳しくは次の記事をご覧ください。

時価、公示価格、路線価、固定資産税評価額など土地の価格の違い
土地の価格には、実際に取引される実勢価格のほかに、公示価格や基準地標準価格、固定資産税評価額、相続税評価額といった公的な価格があります。 実勢価格 実勢価格とは、売主と飼い主の合意で決まる価格で、公的な価格を目安に決められます。時価とも...

課税標準の特例

一定の不動産については、課税標準の特例があります。

土地

宅地の場合、課税標準が2分の1になります。

不動産取得税 = 課税標準 × 2分の1 × 3%

建物

床面積が50㎡以上240㎡以下などの要件を満たす住宅の場合、課税標準から1,200万円を控除できます。

不動産取得税 =(課税標準 - 1,200万円)× 3%

登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記をするときにかかる税金です。

登録免許税は国に納める国税で、不動産の登記をする人に納税義務があります。

次のような場合に登録免許税が課されます。

  • 不動産を購入したとき
  • 不動産を相続したとき
  • 不動産を贈与されたとき
  • 会社の設立をしたとき
  • 会社の増資をしたとき
  • 特許権、実用新案権、意匠権または商標権を登録するとき
  • 弁護士、税理士、医師または歯科医師等の資格を登録するとき
  • 旅館業や建設業などの許認可事業の登録などを行うとき

登録免許税は次の計算式によって求めます。

登録免許税の額 = 固定資産税評価額 × 税率

抵当権設定登記の場合、登録面鏡税の額は次に計算式によって求めます。

登録免許税の額 = 債権金額 × 税率

不動産の登記には、所有権保存登記と所有権移転登記、抵当権設定登記があり、それぞれで登録免許税の税率が異なります。

不動産の登記
不動産の登記内容
所有権保存登記新築建物を購入したときなどに必要な所有権を最初に登録するための登記
所有権移転登記不動産を売買したり不動産の相続があったときなど、
所有権が移転したときに行われる登記
抵当権設定登記抵当権を設定したときに行われる登記

税率の特例

個人が取得する住宅で、一定の要件を満たすものについては、次の税率の特例があります。

登録免許税の税率
登記内容原則住宅の軽減税率
所有権保存登記0.4%0.15%
所有権移転登記売買2.0%0.30%
相続0.4%なし
贈与・遺贈2.0%なし
抵当権設定登記0.4%0.10%

登記の際に係るその他の費用

不動産の登記は司法書士に依頼するのが一般的です。

司法書士報酬は司法書士や物件によって異なります。一般的な相場としては、所有権保存登記または所有権移転登記と抵当権設定登記とのセットで、5万円前後かかります。その他に、司法書士の日当、交通費を含めると10万円前後かかります。

消費税

消費税とは、商品の販売やサービスの提供に対して課される税金です。

不動産の取引では、消費税がかかるものとかからないものがあります。

消費税がかかる不動産取引

次の不動産取引には消費税がかかります。

  • 建物の譲渡・貸付(居住用)
  • 居住用賃貸物件の貸付(1か月未満)
  • 不動産の仲介手数料

民泊など、1か月未満の居住用賃貸物件の貸付には、消費税がかかります。

消費税がかからない不動産取引

次の不動産取引には消費税がかかりません。

  • 土地の譲渡・貸付
  • 居住用賃貸物件の貸付(1か月以上)

印紙税

印紙税とは、一定の文書を作成したときに課される税金で、国に納める国税です。契約書などに因子を貼り、消印することによって納税します。

契約書を売主と買主に渡す場合には、売主の契約書と買主の契約書の両方に印紙の添付と消印が必要です。

課税主体

印紙税は国が課税する国税です。

課税対象

印紙税が発生するのは、下記の文書を作成した場合です。

印紙税の課税対象
文書記載金額
不動産の売買契約書・金銭消費貸借契約書など1万円以上
売買代金の領収書や有価証券の受取書など3万円以上
約束手形または為替手形10万円以上

印紙税を節税するには

契約書や領収書に記載された金額に応じて、印紙税の税額が決まります。ただし、記載する金額を消費税込みの金額にするか、消費税別の金額にするかは、書類作成者の自由です。

消費税の金額を区分記載すれば、印紙税法上の記載金額には含まれないので、消費税分については印紙税がかかりません。

2021年4月1日から税込価格の表示(総額表示)が義務化されましたが、総額表示の義務付けは、不特定かつ多数のものに対する値札や広告などが対象です。見積書、契約書および請求書等は総額表示義務の対象にはなりません。

不動産売買契約書などの契約書は、同じものを2通以上作成して当事者が保管することになっていますが、2通作成すれば、それぞれの契約書に印紙税がかかります。このような場合、契約書を1通だけ作成し、必要な分だけコピーを取ります。コピーは契約書ではないので、印紙税がかかりません。ただし、コピーに署名押印すると、コピーではなく契約書となるので、印紙税がかかります。

印紙税は課税文書である「紙」に対して課税されるので、FAXや電子メールには課税されません。ただし、FAXに署名押印すると課税文書になります。

消印

収入印紙には、貼付した箇所と紙との境目に消印をします。収入印紙に消印しないと、過怠税が課されます。

過怠税

印紙税の課税対象となる文書に収入印紙を貼付しなかったり、消印しないと過怠税が課されます。

過怠税
状況税額
印紙を貼付しなかった場合印紙税の3倍相当額
印紙に消印しなかった場合印紙税相当額

還付

印紙税の必要のない文書に誤って印紙を貼った場合や、印紙税の額を超える印紙を貼ってしまった場合は、還付が受けられます。

還付を受けるには、必要事項を「印紙税過誤納確認申請書」に記入して、納税地の税務署に提出します。

不動産に係る税金
不動産の税金
取得不動産取得税
登録免許税
消費税
印紙税
相続税
贈与税
保有固定資産税
都市計画税
貸付所得税(不動産所得
住民税(不動産所得)
譲渡所得税(譲渡所得
住民税(譲渡所得)

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