大家さんにかかる税金 不動産所得とは?わかりやすく解説

不動産 税金

不動産を賃貸している場合、不動産所得として所得税(国税)と住民税(地方税)がかかります。

不動産所得とは

不動産所得とは、不動産の貸付けによる所得をいい、土地の賃貸料、マンションやアパートの家賃収入などがあります。

不動産所得は不動産の貸付けによる所得をいうので、不動産を売却したときの売却収入は不動産所得には該当しません。不動産を売却したときの所得は譲渡所得になります。

不動産所得は次の計算式によって求めます。

不動産所得 = 総収入金額 - 必要経費

総収入金額には次のようなものを含めます。

  • 家賃収入
  • 地代収入
  • 礼金
  • 更新料
  • 一定の場合の権利金
  • 敷金や保証金のうち返還を要しないもの

経費

不動産所得の必要経費には次のようなものがあります。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 不動産取得税
  • 修繕費
  • 損害保険料
  • 減価償却費
  • 賃貸不動産にかかる賃貸開始後の借入金の利子

青色申告

不動産所得は青色申告ができます。

青色申告する場合の不動産所得は、次の計算式によって求めます。

不動産所得 = 総収入金額 - 必要経費 - 青色申告特別控除

事業的規模の場合

不動産の貸付けの場合は、事業的規模(借家なら5棟以上、アパート等なら10室以上)であっても、事業所得ではなく不動産所得に分類されます。

不動産所得は総合課税で損益通算できる

不動産所得の課税方法は、他の所得と合計して税額を計算する総合課税で、確定申告が必要です。

所得区分総合課税損益通算
利子所得×
配当所得×
不動産所得
事業所得
給与所得×
退職所得××
山林所得×
譲渡所得
一時所得〇(2分の1)×
雑所得×

不動産所得が赤字のとき

不動産所得の収入金額から必要経費を差し引いた結果、損失が生じた場合は、他の所得と損益通算できます。

ただし、次の損失の金額は損益通算できません。

  • 別荘地などのように趣味や娯楽、保養の目的で所有する不動産の貸付に係るもの
  • 土地を取得するため借入金の利子(建物であればOK)

税額控除

所得税の計算は、次の手順で行います。

  1. 所得を10種類に分けて、それぞれの所得金額を計算する。
  2. 各所得金額を合算して、課税標準を計算する。
  3. 課税標準から所得控除を差し引いて、課税所得金額を計算する。
  4. 課税所得金額に税率を掛けて、所得税額を計算する。
  5. 所得税額から税額控除を差し引いて、申告税額を計算する。

所得控除が所得税額を算出する前の所得から控除するのに対して、税額控除は所得税額から控除します。つまり同じ金額であっても、所得控除より税額控除の方が節税効果が高くなります。

住宅ローン控除

住宅借入金等特別控除とは、住宅ローンを利用して住宅を取得したり増改築した場合に、住宅ローンの年末残高に一定の率を掛けた金額について、税額控除を受けることができる制度です。住宅ローン控除ともいいます。

住宅ローン控除が適用されるには、次の要件を満たす必要があります。

住宅ローン控除の適用要件
項目要件
住宅ローン返済期間が10年以上
居住住宅を取得した日から6か月以内に居住し、適用を受ける各年の年末まで引き続き居住していること
所得金額控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下
床面積50㎡以上で、床面積の半分以上の部分が自分で居住するためのもの

床面積の半分以上が自宅用という条件があるため、大家さんにとって住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)は利用しずらい制度です。

賃料の消費税

消費税は、商品の販売やサービスの提供に対して課される税金です。

不動産の取引では、消費税がかかるものと非課税のものがあります。

不動産取引の消費税
消費税取引
消費税がかかる・建物の貸付(居住用を除く)
・居住用賃貸物件の貸付(1か月未満)
非課税・土地の貸付
・居住用賃貸物件の貸付(1か月以上)

居住用賃貸物件の貸付については、1か月以上であれば消費税はかかりません。民泊のような1か月未満の短期の賃貸については、消費税がかかります。

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