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大家さんにかかる税金 不動産所得とは？わかりやすく解説

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2018.10.06

不動産を賃貸している場合、不動産所得として所得税（国税）と住民税（地方税）がかかります。

不動産所得とは

不動産所得とは、不動産の貸付けによる所得をいい、土地の賃貸料、マンションやアパートの家賃収入などがあります。

不動産所得は不動産の貸付けによる所得をいうので、不動産を売却したときの売却収入は不動産所得には該当しません。不動産を売却したときの所得は譲渡所得になります。

不動産所得は次の計算式によって求めます。

不動産所得 = 総収入金額 － 必要経費

総収入金額には次のようなものを含めます。

不動産投資型クラウドファンディング（匿名組合型）の分配金は不動産所得ではなく雑所得となります。

経費

不動産所得の必要経費には次のようなものがあります。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 不動産取得税
  • 修繕費
  • 損害保険料
  • 減価償却費
  • 賃貸不動産にかかる賃貸開始後の借入金の利子

青色申告

不動産所得は青色申告ができます。

青色申告する場合の不動産所得は、次の計算式によって求めます。

不動産所得 = 総収入金額 － 必要経費 － 青色申告特別控除

事業的規模の場合

不動産の貸付けの場合は、事業的規模（借家なら5棟以上、アパート等なら10室以上）であっても、事業所得ではなく不動産所得に分類されます。

不動産所得は総合課税で損益通算できる

不動産所得の課税方法は、他の所得と合計して税額を計算する総合課税で、確定申告が必要です。

所得区分 総合課税 損益通算
利子所得 〇 ×
配当所得 〇 ×
不動産所得 〇 〇
事業所得 〇 〇
給与所得 〇 ×
退職所得 × ×
山林所得 × 〇
譲渡所得 〇 〇
一時所得 〇（2分の1） ×
雑所得 〇 ×

不動産所得が赤字のとき

不動産所得の収入金額から必要経費を差し引いた結果、損失が生じた場合は、他の所得と損益通算できます。

ただし、次の損失の金額は損益通算できません。

  • 別荘地などのように趣味や娯楽、保養の目的で所有する不動産の貸付に係るもの
  • 土地を取得するため借入金の利子（建物であればOK）

税額控除

所得税の計算は、次の手順で行います。

  1. 所得を10種類に分けて、それぞれの所得金額を計算する。
  2. 各所得金額を合算して、課税標準を計算する。
  3. 課税標準から所得控除を差し引いて、課税所得金額を計算する。
  4. 課税所得金額に税率を掛けて、所得税額を計算する。
  5. 所得税額から税額控除を差し引いて、申告税額を計算する。

所得控除が所得税額を算出する前の所得から控除するのに対して、税額控除は所得税額から控除します。つまり同じ金額であっても、所得控除より税額控除の方が節税効果が高くなります。

住宅ローン控除

住宅借入金等特別控除とは、住宅ローンを利用して住宅を取得したり増改築した場合に、住宅ローンの年末残高に一定の率を掛けた金額について、税額控除を受けることができる制度です。住宅ローン控除ともいいます。

住宅ローン控除が適用されるには、次の要件を満たす必要があります。

住宅ローン控除の適用要件
項目 要件
住宅ローン 返済期間が10年以上
居住 住宅を取得した日から6か月以内に居住し、適用を受ける各年の年末まで引き続き居住していること
所得金額 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下
床面積 50㎡以上で、床面積の半分以上の部分が自分で居住するためのもの

床面積の半分以上が自宅用という条件があるため、大家さんにとって住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）は利用しずらい制度です。

賃料の消費税

消費税は、商品の販売やサービスの提供に対して課される税金です。

不動産の取引では、消費税がかかるものと非課税のものがあります。

不動産取引の消費税
消費税 取引
消費税がかかる ・建物の貸付（居住用を除く）
・居住用賃貸物件の貸付（1か月未満）
非課税 ・土地の貸付
・居住用賃貸物件の貸付（1か月以上）

居住用賃貸物件の貸付については、1か月以上であれば消費税はかかりません。民泊のような1か月未満の短期の賃貸については、消費税がかかります。

確定申告

不動産所得の収入の入力

不動産所得の収入
項目
貸家・貸地の別 貸地（駐車場）
貸地（駐車場以外）
貸家（居住用）
貸家（事務所用）
貸家（アパート）
貸マンション（居住用）
貸マンション（事務所用）
貸店舗
貸工場
貸倉庫
貸船舶
貸航空機
その他
用途 住宅用
住宅用以外
店舗併用住宅
その他
不動産の所在地
賃借人の住所
賃貸契約期間
貸付面積
賃貸料
礼金等
その他の収入
預り金の年末残高

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