大家さんにかかる税金 不動産所得とは?わかりやすく解説

不動産 税金

不動産を賃貸している場合、不動産所得として所得税(国税)と住民税(地方税)がかかります。

不動産所得とは

不動産所得とは、不動産の貸付けによる所得をいい、土地の賃貸料、マンションやアパートの家賃収入などがあります。

不動産所得は不動産の貸付けによる所得をいうので、不動産を売却したときの売却収入は不動産所得には該当しません。不動産を売却したときの所得は譲渡所得になります。

不動産所得は次の計算式によって求めます。

不動産所得 = 総収入金額 - 必要経費

総収入金額には次のようなものを含めます。

  • 家賃収入
  • 地代収入
  • 礼金
  • 更新料
  • 一定の場合の権利金
  • 敷金や保証金のうち返還を要しないもの

経費

不動産所得の必要経費には次のようなものがあります。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 不動産取得税
  • 修繕費
  • 損害保険料
  • 減価償却費
  • 賃貸不動産にかかる賃貸開始後の借入金の利子

不動産所得が赤字のとき

不動産所得に係る総収入金額から必要経費を差し引いた結果、損失が生じた場合は、他の所得と損益通算できます

ただし、次の損失の金額は損益通算できません。

  • 別荘地などのように趣味や娯楽、保養の目的で所有する不動産の貸付に係るもの
  • 不動産所得を生ずべき土地などを取得するために要した負債の利子

青色申告

不動産所得は青色申告ができます。

青色申告する場合の不動産所得は、次の計算式によって求めます。

不動産所得 = 総収入金額 - 必要経費 - 青色申告特別控除

事業的規模の場合

不動産の貸付けの場合は、事業的規模(借家なら5棟以上、アパート等なら10室以上)であっても、事業所得ではなく不動産所得に分類されます。

不動産所得は総合課税

不動産所得の課税方法は、他の所得と合計して税額を計算する総合課税で、確定申告が必要です。

総合課税では、次の所得を合算します。

  • 不動産所得
  • 利子所得
  • 配当所得
  • 事業所得
  • 譲渡所得(ただし土地・建物・株式の譲渡所得を除く)
  • 一時所得
  • 雑所得

税額控除

所得税の計算は、次の手順で行います。

  1. 所得を10種類に分けて、それぞれの所得金額を計算する。
  2. 各所得金額を合算して、課税標準を計算する。
  3. 課税標準から所得控除を差し引いて、課税所得金額を計算する。
  4. 課税所得金額に税率を掛けて、所得税額を計算する。
  5. 所得税額から税額控除を差し引いて、申告税額を計算する。

所得控除が所得税額を算出する前の所得から控除するのに対して、税額控除は所得税額から控除します。つまり同じ金額であっても、所得控除より税額控除の方が節税効果が高くなります。

住宅ローン控除

住宅借入金等特別控除とは、住宅ローンを利用して住宅を取得したり増改築した場合に、住宅ローンの年末残高に一定の率を掛けた金額について、税額控除を受けることができる制度です。住宅ローン控除ともいいます。

住宅ローン控除が適用されるには、次の要件を満たす必要があります。

住宅ローン控除の適用要件
項目要件
住宅ローン返済期間が10年以上
居住住宅を取得した日から6か月以内に居住し、適用を受ける各年の年末まで引き続き居住していること
所得金額控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下
床面積50㎡以上で、床面積の半分以上の部分が自分で居住するためのもの

床面積の半分以上が自宅用という条件があるため、大家さんにとって住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)は利用しずらい制度です。

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