不動産を賃貸している場合、不動産所得として所得税（国税）と住民税（地方税）がかかります。
不動産所得とは
不動産所得とは、不動産の貸付けによる所得をいい、土地の賃貸料、マンションやアパートの家賃収入などがあります。
不動産所得は不動産の貸付けによる所得をいうので、不動産を売却したときの売却収入は不動産所得には該当しません。不動産を売却したときの所得は譲渡所得になります。
不動産所得は次の計算式によって求めます。
総収入金額には次のようなものを含めます。
- 家賃収入
- 地代収入
- 礼金
- 更新料
- 一定の場合の権利金
- 敷金や保証金のうち返還を要しないもの
- 不動産投資型クラウドファンディング（任意組合型）の分配金
経費
不動産所得の必要経費には次のようなものがあります。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 不動産取得税
- 修繕費
- 損害保険料
- 減価償却費
- 賃貸不動産にかかる賃貸開始後の借入金の利子
青色申告
不動産所得は青色申告ができます。
青色申告する場合の不動産所得は、次の計算式によって求めます。
事業的規模の場合
不動産の貸付けの場合は、事業的規模（借家なら5棟以上、アパート等なら10室以上）であっても、事業所得ではなく不動産所得に分類されます。
不動産所得は総合課税で損益通算できる
不動産所得の課税方法は、他の所得と合計して税額を計算する総合課税で、確定申告が必要です。
| 所得区分 | 総合課税 | 損益通算 |
|---|---|---|
| 利子所得 | 〇 | × |
| 配当所得 | 〇 | × |
| 不動産所得 | 〇 | 〇 |
| 事業所得 | 〇 | 〇 |
| 給与所得 | 〇 | × |
| 退職所得 | × | × |
| 山林所得 | × | 〇 |
| 譲渡所得 | 〇 | 〇 |
| 一時所得 | 〇（2分の1） | × |
| 雑所得 | 〇 | × |
不動産所得が赤字のとき
不動産所得の収入金額から必要経費を差し引いた結果、損失が生じた場合は、他の所得と損益通算できます。
ただし、次の損失の金額は損益通算できません。
- 別荘地などのように趣味や娯楽、保養の目的で所有する不動産の貸付に係るもの
- 土地を取得するため借入金の利子（建物であればOK）
税額控除
所得税の計算は、次の手順で行います。
- 所得を10種類に分けて、それぞれの所得金額を計算する。
- 各所得金額を合算して、課税標準を計算する。
- 課税標準から所得控除を差し引いて、課税所得金額を計算する。
- 課税所得金額に税率を掛けて、所得税額を計算する。
- 所得税額から税額控除を差し引いて、申告税額を計算する。
所得控除が所得税額を算出する前の所得から控除するのに対して、税額控除は所得税額から控除します。つまり同じ金額であっても、所得控除より税額控除の方が節税効果が高くなります。
住宅ローン控除
住宅借入金等特別控除とは、住宅ローンを利用して住宅を取得したり増改築した場合に、住宅ローンの年末残高に一定の率を掛けた金額について、税額控除を受けることができる制度です。住宅ローン控除ともいいます。
住宅ローン控除が適用されるには、次の要件を満たす必要があります。
| 項目 | 要件 |
|---|---|
| 住宅ローン | 返済期間が10年以上 |
| 居住 | 住宅を取得した日から6か月以内に居住し、適用を受ける各年の年末まで引き続き居住していること |
| 所得金額 | 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下 |
| 床面積 | 50㎡以上で、床面積の半分以上の部分が自分で居住するためのもの |
床面積の半分以上が自宅用という条件があるため、大家さんにとって住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）は利用しずらい制度です。
賃料の消費税
消費税は、商品の販売やサービスの提供に対して課される税金です。
不動産の取引では、消費税がかかるものと非課税のものがあります。
| 消費税 | 取引 |
|---|---|
| 消費税がかかる | ・建物の貸付（居住用を除く） ・居住用賃貸物件の貸付（1か月未満） |
| 非課税 | ・土地の貸付 ・居住用賃貸物件の貸付（1か月以上） |
居住用賃貸物件の貸付については、1か月以上であれば消費税はかかりません。民泊のような1か月未満の短期の賃貸については、消費税がかかります。
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