不動産を売却したときにかかる税金譲渡所得

不動産を売却したときには、譲渡所得として所得税（国税）と住民税（地方税）がかかります。

譲渡所得とは

土地や建物を売却して収入を得たときは、譲渡所得として所得税がかかります。この場合の譲渡所得は分離課税となります。

分離課税とは、他の所得と合算せずに分離して課税することをいいます。

譲渡所得は次の計算式で求めます。

譲渡所得＝収入金額ー（取得費＋譲渡費用）

個人が土地・建物を譲渡したことによる譲渡所得の金額の計算において、譲渡した土地・建物の取得費が不明である場合は、譲渡収入金額の5%相当額を取得費とすることができます。

譲渡所得の税率は、不動産を譲渡した年の1月1日時点での所有期間によって異なります。

	所有期間	税率
短期譲渡所得	5年以下	39.63%
長期譲渡所得	5年超	20.315%

※2037年まで特別復興所得税が上乗せされています。

自宅やその土地などの居住用財産を譲渡した場合、一定の要件を満たせば次の特例を受けることができます。

居住用財産の譲渡の特例
譲渡損益	居住用財産の譲渡の特例
譲渡益が生じた場合	・居住用財産の3,000万円の特別控除・被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例・居住用財産の軽減税率の特例・特定居住用財産の買換えの特例
譲渡損が生じた場合	・居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

居住用財産を譲渡して譲渡益が生じた場合は、譲渡所得の金額から最高3,000万円を控除することができます。

課税譲渡所得＝譲渡益－ 3,000万円

ただし、次のような場合は特別控除は適用されません。

この特例は「居住用財産の軽減税率の特例」と併用して適用できますが、「特定居住用財産の買換えの特例」とは併用できません。

など、控除後の課税譲渡所得がゼロとなる場合でも確定申告は必要です。

相続の開始の直前において、被相続人の居住用であった家屋で、その後空き家になっていた家屋を一定期間内に譲渡した場合、その譲渡所得の金額から3,000万円を控除できます。

課税譲渡所得＝譲渡益－ 3,000万円

「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を受けるための適用要件は次のとおりです。

居住用財産を買い替えたときに譲渡損失が生じた場合、一定の要件を満たせば譲渡損失とその年のほかの所得とを損益通算することができます。

また、翌年以降3年間にわたって、その譲渡損失をほかの所得から控除することができます。