REIT（Real Estate Investment Trust）とは、投資家から集めた資金を不動産に投資する不動産投資信託です。もともとは米国で始まった制度で、日本のREITはJ-REITと呼ばれることもあります。
- J-REITとは
- 銘柄
- 日本ビルファンド投資法人
- ジャパンリアルエステイト投資法人
- 日本都市ファンド投資法人
- ユナイテッド・アーバン投資法人
- 森トラスト総合リート投資法人
- KDX不動産投資法人
- 阪急阪神リート投資法人
- ジャパンエクセレント投資法人
- インヴィンシブル投資法人
- アクティビア・プロパティーズ投資法人
- イオンリート投資法人
- ヒューリックリート投資法人
- トーセイ・リート投資法人
- マリモ地方創生リート投資法人
- 三菱地所物流リート投資法人
- CREロジスティクスファンド投資法人
- ザイマックス・リート投資法人
- タカラレーベン不動産投資法人
- アドバンス・ロジスティクス投資法人
- エスコンジャパンリート投資法人
- サンケイリアルエステート投資法人
- SOSiLA物流リート投資法人
- 東海道リート投資法人
- シノケンリート投資法人
- 株価指数
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J-REITとは
不動産投資信託（J-REIT）は、投資信託及び投資法人に関する法律に基づいて設立された不動産投資法人という会社のような形態をとっていて、投資証券を東京証券取引所に上場しています。
そのため、株式と同じように証券会社を通じて売買できます。値上がり益や分配金にかかる税金や損失繰越も株式と同様の制度になっています。
不動産投資法人と株式会社の違い
ほぼ株式会社と同じ仕組みになっている不動産投資法人ですが、厳密には株式会社ではないので一部用語が異なります。
| 用語 | J-REIT | 株式 |
|---|---|---|
| 投資口の数え方 | 口 | 株 |
| 出資者 | 投資主 | 株主 |
| 出資者の総会 | 投資主総会 | 株主総会 |
| 出資者への優待 | 投資主優待 | 株主優待 |
| 出資者への利益の分配 | 分配金 | 配当金 |
| 発行する債券 | 投資法人債 | 社債 |
不動産投資法人と株式会社で大きく異なる点として、不動産投資法人には法人税がかからないという点が挙げられます。
租税特別措置法第67条の15「投資法人に係る課税の特例」によって、不動産投資法人は利益の90%以上を分配金として投資主に支払うことを条件に、法人税が免除されています。
このため、不動産投資法人では法人税をとられることなく利益を投資主に分配することが可能になっています。
米国REITとの違い
本場アメリカのREITではREIT自身が資産運用を行っていますが、日本ではこれを法律で禁止しています。
J-REITでは資産の運用は運用会社に、資産の保管は資産保管会社に、一般事務は事務受託会社にそれぞれ委託されてます。このため、不動産投資法人に役員はいても従業員はいません。
銘柄
J-REIT（不動産投資信託）には次の銘柄があります。
| 証券コード | 銘柄 |
|---|---|
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 |
| 8953 | 日本都市ファンド投資法人 |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 |
| 8956 | プレミア投資法人 |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 |
| 8961 | 森トラスト総合リート投資法人 |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 |
| 8968 | 福岡リート投資法人 |
| 8972 | KDX不動産投資法人 |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 |
| 8986 | 大和証券リビング投資法人 |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 |
| 3281 | GLP投資法人 |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 |
| 3290 | Oneリート投資法人 |
| 3292 | イオンリート投資法人 |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 |
| 3296 | 日本リート投資法人 |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 |
| 3476 | 投資法人みらい |
| 3478 | 森トラスト・ホテルリート投資法人 |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 |
| 3493 | アドバンス・ロジスティクス投資法人 |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 |
| 2979 | SOSiLA物流リート投資法人 |
| 2989 | 東海道リート投資法人 |
| 8909 | シノケンリート投資法人 |
日本ビルファンド投資法人
日本ビルファンド投資法人はオフィスビル特化型のJ-REITで、三井不動産が主要なスポンサーです。
J-REITの創成期から存在し、J-REITを代表する銘柄のひとつです。
| 銘柄 | 日本ビルファンド投資法人 |
| 銘柄コード | 8951 |
| 英名 | Nippon Building Fund |
| 英略称 | NBF |
| 上場日 | 2001年9月10日 |
| 主要スポンサー | 三井不動産株式会社 |
| 資産運用会社 | 日本ビルファンドマネジメント株式会社 |
| 決算期 | 6月、12月 |
| ポートフォリオ | オフィス |
| 格付 | A+（S&P）、AA（R&I）、AA+（JCR） |
| 投資主優待制度 | なし |
| 制度信用 | 貸借銘柄 |
ジャパンリアルエステイト投資法人
ジャパンリアルエステイト投資法人はオフィス型のJ-REITで、三菱地所が主要なスポンサーです。
J-REITの創成期から存在し、J-REITを代表する銘柄のひとつです。
| 銘柄 | ジャパンリアルエステイト投資法人 |
| 銘柄コード | 8952 |
| 英名 | Japan Real Estate Investment Corporation |
| 英略称 | JRE |
| 上場日 | 2001年9月10日 |
| 主要スポンサー | 三菱地所株式会社 |
| 資産運用会社 | ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント |
| 決算期 | 3月、9月 |
| ポートフォリオ | オフィス |
| 格付 | A+（S&P）、A2（ムーディーズ）、AA（R&I） |
| 投資主優待制度 | なし |
| 制度信用 | 貸借銘柄 |
日本都市ファンド投資法人
日本都市ファンド投資法人は、2021年3月1日に日本リテールファンド投資法人とMCUBS MidCity投資法人が合併して誕生しました。
| 銘柄 | 日本都市ファンド投資法人 |
| 銘柄コード | 8953 |
| 英名 | Japan Metropolitan Fund Investment Corporation |
| 英略称 | JMF |
| 上場日 | 2002年3月12日 |
| 主な投資主 | 三菱商事株式会社 |
| 資産運用会社 | 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社 |
| 決算期 | 2月、8月 |
| ポートフォリオ | 複合型 |
| 格付 | A（S&P）、AA-（R&I）、AA（JCR） |
| 投資主優待制度 | なし |
| 制度信用 | 貸借銘柄 |
主な投資主は三菱商事株式会社ですが、所有比率は1%未満です。
ユナイテッド・アーバン投資法人
ユナイテッド・アーバン投資法人は商業施設やオフィスビル、ホテル、住居、その他施設など多用途の不動産を投資対象とする総合型のJ-REITです。
地域別に見ると、首都圏の物件が全体の約6割を占めています。用途は商業施設とオフィスビルが約3割、ホテルが約2割、住居が約1割と分散されています。
東京都武蔵野市にあるヨドバシカメラマルチメディア吉祥寺が取得価格で最大の物件です。
| 銘柄 | ユナイテッド・アーバン投資法人 |
| 銘柄コード | 8960 |
| 英名 | United Urban Investment Corporation |
| 英略称 | なし |
| 上場日 | 2003年12月22日 |
| 主な投資主 | 丸紅 |
| 資産運用会社 | ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社 |
| 決算期 | 5月、11月 |
| ポートフォリオ | 複合型 |
| 格付 | AA（JCR） |
| 投資主優待制度 | なし |
| 制度信用 | 貸借銘柄 |
ユナイテッド・アーバン投資法人は、過去に投資法人債を発行した実績があります。
森トラスト総合リート投資法人
森トラスト総合リート投資法人は東京都心部の比較的大型なオフィスビルを主な投資対象とする総合型のJ-REITです。
| 銘柄 | 森トラスト総合リート投資法人 |
| 証券コード | 8961 |
| 英名 | MORI TRUST Sogo Reit |
| 主要スポンサー | 森トラスト |
| 資産運用会社 | 森トラスト・アセットマネジメント |
| 決算期 | 3月、9月 |
| ポートフォリオ | オフィス、商業施設、ホテル、住居 |
| 格付 | AA（JCR） |
| 制度信用 | 貸借銘柄 |
KDX不動産投資法人
KDX不動産投資法人は、2023年11月1日にケネディクス・オフィス投資法人、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人およびケネディクス商業リート投資法人の３つの投資法人が合併して誕生したJ-REITです。
| 銘柄 | KDX不動産投資法人 |
| 証券コード | 8972 |
| 主要スポンサー | ケネディクス |
| 資産運用会社 | ケネディクス不動産投資顧問 |
| 決算期 | 4月、10月 |
| ポートフォリオ | オフィス、居住用施設、商業施設、物流施設、宿泊施設、ヘルスケア施設 |
| 制度信用 | 貸借銘柄 |
阪急阪神リート投資法人
阪急阪神リート投資法人は、関西の商業施設を主な投資対象とする総合型のJ-REITです。
| 銘柄 | 阪急阪神リート投資法人 |
| 証券コード | 8977 |
| 英名 | Hankyu Hanshin REIT, Inc. |
| 主要スポンサー | 阪急阪神ホールディングス |
| 資産運用会社 | 阪急阪神リート投信 |
| 決算期 | 5月、11月 |
| ポートフォリオ | 商業施設、オフィス、複合施設 |
| 格付 | A+（R&I）、AA-（JCR） |
| 制度信用 | 貸借銘柄 |
ジャパンエクセレント投資法人
ジャパンエクセレント投資法人は東京都心6区を中心とした大都市圏のオフィスビルを主な投資対象とするJ-REITです。
| 銘柄 | ジャパンエクセレント投資法人 |
| 証券コード | 8987 |
| 英名 | Japan Excellent, Inc. |
| 主要スポンサー | みずほフィナンシャルグループ、新日鉄興和不動産、第一生命 |
| 資産運用会社 | ジャパンエクセレントアセットマネジメント |
| 決算期 | 6月、12月 |
| ポートフォリオ | オフィス |
| 格付 | AA-（JCR） |
| 制度信用 | 貸借銘柄 |
インヴィンシブル投資法人
インヴィンシブル投資法人は、2010年2月1日に東京グロースリート投資法人とエルシーピー投資法人が合併して誕生したREITです。
ポートフォリオの8割以上をホテルが占めています。
主要スポンサーはソフトバンクグループ傘下のフォートレス・インベストメント・グループです。
スポンサーがテナント（店子）であることをいいことに、2020年5月11日に賃料を減額して、予想分配金を1,812円（利回り11.7%）から30円（利回り0.2%）へ引き下げました。REITは投資主とスポンサーが利益相反する関係であることを、あらためて証明した事例です。
| 銘柄 | インヴィンシブル投資法人 |
| 証券コード | 8963 |
| 英名 | Invincible Investment Corporation |
| 設立 | 2002年1月 |
| 決算 | 6月・12月 |
| 資産運用会社 | コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社 |
| 格付 | A（JCR） |
| 投資主優待制度 | あり |
| 主要スポンサー | フォートレス・インベストメント・グループ |
| ポートフォリオ | ホテル、住居 |
| 制度信用 | 貸借銘柄 |
インヴィンシブル投資法人の分配金は次のとおりです。
| 決算期 | 決算年月 | 分配金 |
|---|---|---|
| 第36期 | 2021年6月 | 15円 |
| 第35期 | 2020年12月 | 167円 |
| 第34期 | 2020年6月 | 69円 |
| 第33期 | 2019年12月 | 1,725円 |
| 第32期 | 2019年6月 | 1,656円 |
| 第31期 | 2018年12月 | 1,683円 |
| 第30期 | 2018年6月 | 1,430円 |
| 第29期 | 2017年12月 | 1,564円 |
| 第28期 | 2017年6月 | 1,264円 |
アクティビア・プロパティーズ投資法人
アクティビア・プロパティーズ投資法人は、都市型商業施設と東京オフィスビルを主な投資対象とするJ-REITです。
| 証券コード | 3279 |
| 主要スポンサー | 東急不動産 |
| 資産運用会社 | 東急不動産リート・マネジメント |
| 格付 | AA（JCR） |
イオンリート投資法人
イオンリート投資法人は商業施設と物流施設を主な投資対象とするJ-REITです。
イオンレイクタウンやイオンモールなど、イオングループの大型商業施設に投資しているほか、マレーシアの商業施設も取得しています。
イオンリート投資法人が保有する資産は40物件、3,625億円になります。イオングループの旗艦店舗であるイオンレイクタウン（埼玉県越谷市）もイオンリート投資法人の保有物件です。
| 証券コード | 3292 |
| 主要スポンサー | イオン |
| 資産運用会社 | イオン・リートマネジメント |
イオンリート投資法人は過去に投資法人債を発行した実績があります。
ヒューリックリート投資法人
ヒューリックリート投資法人は総合型のJ-REITです。
ヒューリックにおいて開発・運用実績が豊富にあるオフィスを中心とした「東京コマーシャル・プロパティ」をポートフォリオの中核として、有料老人ホームやネットワークセンター、ホテルなどにも一定割合を投資しています。
| 証券コード | 3295 |
| 主要スポンサー | ヒューリック |
| 資産運用会社 | ヒューリックリートマネジメント |
| 格付 | AA-（JCR） |
トーセイ・リート投資法人
トーセイ・リート投資法人は、中小規模のオフィス、商業施設、住宅及び物流施設を主な投資対象とするJ-REITです。
| 投資法人名 | トーセイ・リート投資法人 |
| 証券コード | 3451 |
| 決算期 | 4月及び10月 |
| 資産運用会社 | トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社 |
| 格付 | A- (JCR) |
| 主な投資主 | トーセイ株式会社 (9.11%) |
| 制度信用 | 貸借融資銘柄 |
| 投資主優待制度 | なし |
マリモ地方創生リート投資法人
マリモ地方創生リート投資法人は東京圏以外の地方の物件を主な投資対象とするJ-REITです。
| 証券コード | 3470 |
| 主要スポンサー | マリモ |
| 資産運用会社 | マリモ・アセットマネジメント |
三菱地所物流リート投資法人
三菱地所物流リート投資法人は物流施設を主な投資対象とするJ-REITです。
| 証券コード | 3481 |
| 主要スポンサー | 三菱地所 |
| 資産運用会社 | 三菱地所投資顧問 |
| 格付 | AA-（JCR） |
CREロジスティクスファンド投資法人
CREロジスティクスファンド投資法人は物流施設に特化して投資するJ-REITです。
| 証券コード | 3487 |
| 主要スポンサー | シーアールイー |
| ポートフォリオ | 物流施設100% |
| 資産運用会社 | CREリートアドバイザーズ |
| 格付 | A-（R&I）、A（JCR） |
| 公式サイト | https://cre-reit.co.jp/ |
ザイマックス・リート投資法人
ザイマックス・リート投資法人は、ポートフォリオの中心をオフィス及び商業施設とする複合型のJ-REITです。
| 証券コード | 3488 |
| 主要スポンサー | 株式会社ザイマックス(5.59%) |
| 資産運用会社 | 株式会社ザイマックス不動産投資顧問 |
| 格付 | A-(R&I) |
タカラレーベン不動産投資法人
タカラレーベン不動産投資法人は総合型のJ-REITです。
| 証券コード | 3492 |
| 主要スポンサー | タカラレーベン |
| 資産運用会社 | タカラPAG不動産投資顧問 |
| 投資主優待制度 | あり |
タカラレーベン不動産投資法人は投資主優待制度を導入しています。
持ち分はわずかながらもヤマダ電機がスポンサーに入っているため、ヤマダ電機で使える「お買い物優待券」がもらえます。
| 対象投資主 | 基準日時点において本投資法人の投資口を10口以上保有する投資主 |
| 基準日 | 各決算期末日 |
| 優待内容 | ヤマダ電機の「お買い物優待券」合計2,500円相当（500円相当×5枚）を送付 |
| 対象店舗 | 全国のヤマダ電機グループの対象店舗 |
| 利用可能期間 | ①基準日2月末日の投資主：当年7月1日から当年12月末日まで ②基準日8月末日の投資主：翌年1月1日から翌年6月末日まで |
| 発送時期 | ①基準日2月末日の投資主：当年5月中旬 ②基準日8月末日の投資主：当年11月中旬 |
アドバンス・ロジスティクス投資法人
アドバンス・ロジスティクス投資法人は物流施設を主な投資対象とするJ-REITです。
| 証券コード | 3493 |
| 主要スポンサー | 伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 |
| 資産運用会社 | 伊藤忠リート・マネジメント |
エスコンジャパンリート投資法人
エスコンジャパンリート投資法人は商業施設を主な投資対象とするJ-REITです。
| 銘柄 | エスコンジャパンリート投資法人 |
| 証券コード | 2971 |
| 英名 | ESCON JAPAN REIT Investment Corporation |
| ポートフォリオ | 商業施設など |
| 主要投資主 | 株式会社日本エスコン |
| 資産運用会社 | 株式会社エスコンアセットマネジメント |
| 決算期 | 1月、7月 |
| 格付 | A- (R&I) |
エスコンジャパンリート投資法人の資産運用会社である株式会社エスコンアセットマネジメントは、親会社である株式会社日本エスコンから不動産を取得するときに、不動産鑑定業者に圧力をかけて、不当に高い価格で不動産を取得しています。この件について、証券取引等監視委員会が金融庁に対して、行政処分を行うよう勧告しています。
証券取引等監視委員会 (2022) 株式会社エスコンアセットマネジメントに対する検査結果に基づく勧告について
サンケイリアルエステート投資法人
サンケイリアルエステート投資法人はオフィスビルを主な投資対象とするJ-REITです。
| 銘柄 | サンケイリアルエステート投資法人 |
| 証券コード | 2972 |
| 英名 | SANKEI REAL ESTATE Inc. |
| ポートフォリオ | オフィスビル、ホテル |
| 主要投資主 | 株式会社サンケイビル |
| 資産運用会社 | サンケイビル・アセットマネジメント |
| 決算期 | 2月、8月 |
| 上場日 | 2019年3月12日 |
サンケイリアルエステート投資法人の分配金は次のとおりです。
| 決算期 | 分配金 |
|---|---|
| 2021年2月 | 2,849円 |
| 2020年8月 | 2,532円 |
| 2020年2月 | 2,995円 |
| 2019年8月 | 1,399円 |
SOSiLA物流リート投資法人
SOSiLA物流リート投資法人は2019年12月10日に上場された新しいREITです。住友商事がおもなスポンサーで、保有する物件は物流施設に特化しています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 証券コード | 2979 |
| テナント | 物流施設 |
| スポンサー | 住友商事 |
| 資産運用会社 | 住商リアルティ・マネジメント株式会社 |
東海道リート投資法人
東海道リート投資法人は静岡県を中心として、東海道周辺地域の不動産物件に投資する不動産投資信託です。
| 証券コード | 2989 |
| 上場日 | 2021年6月22日 |
| 主要スポンサー | ヨシコン株式会社 |
| 決算期 | 1月と7月（年2回） |
| 資産運用会社 | 東海道リート・マネジメント株式会社 |
シノケンリート投資法人
シノケンリート投資法人の概要は次のとおりです。
| 銘柄 | シノケンリート投資法人 |
| 証券コード | 8909 |
| 主要スポンサー | 株式会社シノケングループ |
| 資産運用会社 | 株式会社シノケンアセットマネジメント |
株価指数
不動産投資信託（REIT）には、以下に示す株価指数があります。
- 東証REIT指数
- 東証REIT Core指数
東証REIT指数
東証REIT指数は、東証市場に上場する不動産投資信託（REIT）全銘柄を対象とした浮動株ベースの時価総額加重型の株価指数です。
東証REIT Core指数
東証REIT Core指数は、東証REIT指数の算出対象を母集団とし、基準日における浮動株時価総額及び売買代金の水準により銘柄を選定する指数です。
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