J-REIT（不動産投資信託）とは

REIT（Real Estate Investment Trust）とは、投資家から集めた資金を不動産に投資する不動産投資信託です。もともとは米国で始まった制度で、日本のREITはJ-REITと呼ばれることもあります。

J-REITとは

不動産投資信託（J-REIT）は、投資信託及び投資法人に関する法律に基づいて設立された不動産投資法人という会社のような形態をとっていて、投資証券を東京証券取引所に上場しています。

そのため、株式と同じように証券会社を通じて売買できます。値上がり益や分配金にかかる税金や損失繰越も株式と同様の制度になっています。

不動産投資法人と株式会社の違い

ほぼ株式会社と同じ仕組みになっている不動産投資法人ですが、厳密には株式会社ではないので一部用語が異なります。

不動産投資法人と株式会社で大きく異なる点として、不動産投資法人には法人税がかからないという点が挙げられます。

租税特別措置法第67条の15「投資法人に係る課税の特例」によって、不動産投資法人は利益の90%以上を分配金として投資主に支払うことを条件に、法人税が免除されています。

このため、不動産投資法人では法人税をとられることなく利益を投資主に分配することが可能になっています。

米国REITとの違い

本場アメリカのREITではREIT自身が資産運用を行っていますが、日本ではこれを法律で禁止しています。

J-REITでは資産の運用は運用会社に、資産の保管は資産保管会社に、一般事務は事務受託会社にそれぞれ委託されてます。このため、不動産投資法人に役員はいても従業員はいません。

J-REIT一覧

J-REIT（不動産投資信託）には次の銘柄があります。

日本ビルファンド投資法人

日本ビルファンド投資法人はオフィスビル特化型のJ-REITで、三井不動産が主要なスポンサーです。

J-REITの創成期から存在し、J-REITを代表する銘柄のひとつです。

ジャパンリアルエステイト投資法人

ジャパンリアルエステイト投資法人はオフィス型のJ-REITで、三菱地所が主要なスポンサーです。

J-REITの創成期から存在し、J-REITを代表する銘柄のひとつです。

日本都市ファンド投資法人

日本都市ファンド投資法人は、2021年3月1日に日本リテールファンド投資法人とMCUBS MidCity投資法人が合併して誕生しました。

主な投資主は三菱商事株式会社ですが、所有比率は1%未満です。

ユナイテッド・アーバン投資法人

ユナイテッド・アーバン投資法人は商業施設やオフィスビル、ホテル、住居、その他施設など多用途の不動産を投資対象とする総合型のJ-REITです。

地域別に見ると、首都圏の物件が全体の約6割を占めています。用途は商業施設とオフィスビルが約3割、ホテルが約2割、住居が約1割と分散されています。

東京都武蔵野市にあるヨドバシカメラマルチメディア吉祥寺が取得価格で最大の物件です。

ユナイテッド・アーバン投資法人は、過去に投資法人債を発行した実績があります。

J-REITのユナイテッドアーバンが投資法人債を発行します 2019年5月

J-REITのユナイテッドアーバン投資法人が、投資法人債を2019年5月23日に発行します。利率は年0.448%で、期間は約7年です。この記事では、本投資法人債の概要や購入方法について紹介しています。

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森トラスト総合リート投資法人

森トラスト総合リート投資法人は東京都心部の比較的大型なオフィスビルを主な投資対象とする総合型のJ-REITです。

ケネディクス・オフィス投資法人

ケネディクス・オフィス投資法人は東京の中規模オフィスビルを主な投資対象とする総合型のJ-REITです。

総合型と称していますが、オフィスビル以外の物件は1件にすぎず、事実上オフィスビル特化型といえます。

阪急阪神リート投資法人

阪急阪神リート投資法人は、関西の商業施設を主な投資対象とする総合型のJ-REITです。

ジャパンエクセレント投資法人

ジャパンエクセレント投資法人は東京都心6区を中心とした大都市圏のオフィスビルを主な投資対象とするJ-REITです。

インヴィンシブル投資法人

インヴィンシブル投資法人は、2010年2月1日に東京グロースリート投資法人とエルシーピー投資法人が合併して誕生したREITです。

ポートフォリオの8割以上をホテルが占めています。

主要スポンサーはソフトバンクグループ傘下のフォートレス・インベストメント・グループです。

スポンサーがテナント（店子）であることをいいことに、2020年5月11日に賃料を減額して、予想分配金を1,812円（利回り11.7%）から30円（利回り0.2%）へ引き下げました。REITは投資主とスポンサーが利益相反する関係であることを、あらためて証明した事例です。

インヴィンシブル投資法人の分配金は次のとおりです。

アクティビア・プロパティーズ投資法人

アクティビア・プロパティーズ投資法人は、都市型商業施設と東京オフィスビルを主な投資対象とするJ-REITです。

イオンリート投資法人

イオンリート投資法人は商業施設と物流施設を主な投資対象とするJ-REITです。

イオンレイクタウンやイオンモールなど、イオングループの大型商業施設に投資しているほか、マレーシアの商業施設も取得しています。

イオンリート投資法人が保有する資産は40物件、3,625億円になります。イオングループの旗艦店舗であるイオンレイクタウン（埼玉県越谷市）もイオンリート投資法人の保有物件です。

イオンリート投資法人は過去に投資法人債を発行した実績があります。

イオンリートが投資法人債「イオンリートの大感謝債」を発行します

イオンリートが「イオンリート投資法人第7回無担保投資法人債（愛称：イオンリートの大感謝債）」を2020年12月4日に発行します。投資法人債とはJ-REIT版の社債で、個人でも買うことができます。

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ヒューリックリート投資法人

ヒューリックリート投資法人は総合型のJ-REITです。

ヒューリックにおいて開発・運用実績が豊富にあるオフィスを中心とした「東京コマーシャル・プロパティ」をポートフォリオの中核として、有料老人ホームやネットワークセンター、ホテルなどにも一定割合を投資しています。

トーセイ・リート投資法人

トーセイ・リート投資法人は、中小規模のオフィス、商業施設、住宅及び物流施設を主な投資対象とするJ-REITです。

マリモ地方創生リート投資法人

マリモ地方創生リート投資法人は東京圏以外の地方の物件を主な投資対象とするJ-REITです。

三菱地所物流リート投資法人

三菱地所物流リート投資法人は物流施設を主な投資対象とするJ-REITです。

CREロジスティクスファンド投資法人

CREロジスティクスファンド投資法人は物流施設に特化して投資するJ-REITです。

ザイマックス・リート投資法人

ザイマックス・リート投資法人は、ポートフォリオの中心をオフィス及び商業施設とする複合型のJ-REITです。

タカラレーベン不動産投資法人

タカラレーベン不動産投資法人は総合型のJ-REITです。

タカラレーベン不動産投資法人は投資主優待制度を導入しています。

持ち分はわずかながらもヤマダ電機がスポンサーに入っているため、ヤマダ電機で使える「お買い物優待券」がもらえます。

アドバンス・ロジスティクス投資法人

アドバンス・ロジスティクス投資法人は物流施設を主な投資対象とするJ-REITです。

エスコンジャパンリート投資法人

エスコンジャパンリート投資法人は商業施設を主な投資対象とするJ-REITです。

エスコンジャパンリート投資法人の資産運用会社である株式会社エスコンアセットマネジメントは、親会社である株式会社日本エスコンから不動産を取得するときに、不動産鑑定業者に圧力をかけて、不当に高い価格で不動産を取得しています。この件について、証券取引等監視委員会が金融庁に対して、行政処分を行うよう勧告しています。

証券取引等監視委員会 (2022) 株式会社エスコンアセットマネジメントに対する検査結果に基づく勧告について

サンケイリアルエステート投資法人

サンケイリアルエステート投資法人はオフィスビルを主な投資対象とするJ-REITです。

サンケイリアルエステート投資法人の分配金は次のとおりです。

SOSiLA物流リート投資法人

SOSiLA物流リート投資法人は2019年12月10日に上場された新しいREITです。住友商事がおもなスポンサーで、保有する物件は物流施設に特化しています。

東海道リート投資法人

東海道リート投資法人は静岡県を中心として、東海道周辺地域の不動産物件に投資する不動産投資信託です。

シノケンリート投資法人

シノケンリート投資法人の概要は次のとおりです。

J-REITについては、次の記事もご覧ください。

東証REIT指数の構成銘柄、ETF、ETN及びインデックスファンド

東証REIT指数とは、東京証券取引所に上場しているJ-REIT（不動産投資信託）の全銘柄を対象とした時価総額加重型の指数で、東京証券取引所が算出・公表しています。 東証REIT指数は、2003年3月31日時点のJ-REITの時価総額を1,...

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