J-REIT(不動産投資信託)とは

不動産証券

REIT(Real Estate Investment Trust)とは、投資家から集めた資金を不動産に投資する不動産投資信託です。もともとは米国で始まった制度で、日本のREITはJ-REITと呼ばれることもあります。

J-REITとは

不動産投資信託(J-REIT)は、投資信託及び投資法人に関する法律に基づいて設立された不動産投資法人という会社のような形態をとっていて、投資証券を東京証券取引所に上場しています。

そのため、株式と同じように証券会社を通じて売買できます。値上がり益や分配金にかかる税金や損失繰越も株式と同様の制度になっています。

不動産投資法人と株式会社の違い

ほぼ株式会社と同じ仕組みになっている不動産投資法人ですが、厳密には株式会社ではないので一部用語が異なります。

J-REITと株式の用語の違い
用語J-REIT株式
投資口の数え方
出資者投資主株主
出資者の総会投資主総会株主総会
出資者への優待投資主優待株主優待
出資者への利益の分配分配金配当金
発行する債券投資法人債社債

不動産投資法人と株式会社で大きく異なる点として、不動産投資法人には法人税がかからないという点が挙げられます。

租税特別措置法第67条の15「投資法人に係る課税の特例」によって、不動産投資法人は利益の90%以上を分配金として投資主に支払うことを条件に、法人税が免除されています。

このため、不動産投資法人では法人税をとられることなく利益を投資主に分配することが可能になっています。

米国REITとの違い

本場アメリカのREITではREIT自身が資産運用を行っていますが、日本ではこれを法律で禁止しています。

J-REITでは資産の運用は運用会社に、資産の保管は資産保管会社に、一般事務は事務受託会社にそれぞれ委託されてます。

このため、不動産投資法人に役員はいても従業員はいません。

投資主優待制度を導入しているJ-REIT

株式会社の株主優待制度のように、投資主優待制度を導入している不動産投資法人があります。

投資主優待制度を導入しているリートは、次の不動産投資法人です。

  • 大和ハウスリート投資法人
  • インヴィンシブル投資法人
  • ジャパン・ホテル・リート投資法人
  • ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人
  • ヘルスケア&メディカル投資法人
  • 大江戸温泉リート投資法人
  • タカラレーベン不動産投資法人
  • 投資法人みらい

J-REIT一覧

J-REIT(不動産投資信託)には次の銘柄があります。

J-REIT銘柄一覧
証券コード銘柄
8951日本ビルファンド投資法人
8952ジャパンリアルエステイト投資法人
8953日本リテールファンド投資法人(注1)
8954オリックス不動産投資法人
8955日本プライムリアルティ投資法人
8956プレミア投資法人
8957東急リアル・エステート投資法人
8958グローバル・ワン不動産投資法人
8960ユナイテッド・アーバン投資法人
8961森トラスト総合リート投資法人
8964フロンティア不動産投資法人
8966平和不動産リート投資法人
8967日本ロジスティクスファンド投資法人
8968福岡リート投資法人
8972ケネディクス・オフィス投資法人
8975いちごオフィスリート投資法人
8976大和証券オフィス投資法人
8977阪急阪神リート投資法人
8984大和ハウスリート投資法人
8985ジャパン・ホテル・リート投資法人
8986大和証券リビング投資法人
8987ジャパンエクセレント投資法人
8963インヴィンシブル投資法人
3226日本アコモデーションファンド投資法人
3227MCUBS MidCity投資法人(注1)
3234森ヒルズリート投資法人
3249産業ファンド投資法人
3269アドバンス・レジデンス投資法人
8979スターツプロシード投資法人
3278ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人
3279アクティビア・プロパティーズ投資法人
3281GLP投資法人
3282コンフォリア・レジデンシャル投資法人
3283日本プロロジスリート投資法人
3287星野リゾート・リート投資法人
3290Oneリート投資法人
3292イオンリート投資法人
3295ヒューリックリート投資法人
3296日本リート投資法人
3298インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人
3451トーセイ・リート投資法人
3309積水ハウス・リート投資法人
3453ケネディクス商業リート投資法人
3455ヘルスケア&メディカル投資法人
3459サムティ・レジデンシャル投資法人
3462野村不動産マスターファンド投資法人
3463いちごホテルリート投資法人
3466ラサールロジポート投資法人
3468スターアジア不動産投資法人
3470マリモ地方創生リート投資法人
3471三井不動産ロジスティクスパーク投資法人
3472大江戸温泉リート投資法人
3476投資法人みらい
3478森トラスト・ホテルリート投資法人
3481三菱地所物流リート投資法人
3487CREロジスティクスファンド投資法人
3488ザイマックス・リート投資法人
3492タカラレーベン不動産投資法人
3493伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人
2971エスコンジャパンリート投資法人
2972サンケイリアルエステート投資法人
2979SOSiLA物流リート投資法人

(注1)2021年3月1日に日本リテールファンド投資法人とMCUBS MidCity投資法人が合併して日本都市ファンド投資法人になる予定です。

日本ビルファンド投資法人

日本ビルファンド投資法人はオフィスビル特化型のJ-REITで、三井不動産が主要なスポンサーです。

J-REITの創成期から存在し、J-REITを代表する銘柄のひとつです。

証券コード8951
主要スポンサー三井不動産
資産運用会社日本ビルファンドマネジメント
格付AA(R&I)、AA+(JCR)

ジャパンリアルエステイト投資法人

ジャパンリアルエステイト投資法人はオフィス型のJ-REITで、三菱地所が主要なスポンサーです。

J-REITの創成期から存在し、J-REITを代表する銘柄のひとつです。

証券コード8952
主要スポンサー三菱地所
資産運用会社ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント
格付AA(R&I)

ユナイテッド・アーバン投資法人

ユナイテッド・アーバン投資法人は商業施設やオフィスビル、ホテル、住居、その他施設など多用途の不動産を投資対象とする総合型のJ-REITです。

地域別に見ると、首都圏の物件が全体の約6割を占めています。用途は商業施設とオフィスビルが約3割、ホテルが約2割、住居が約1割と分散されています。

東京都武蔵野市にあるヨドバシカメラマルチメディア吉祥寺が取得価格で最大の物件です。

証券コード8960
主要スポンサー丸紅
資産運用会社ジャパン・リート・アドバイザーズ
格付AA(JCR)

ユナイテッド・アーバン投資法人は、過去に投資法人債を発行した実績があります。

ユナイテッド・アーバン投資法人第17回無担保投資法人債(投資法人債間限定同順位特約付)

森トラスト総合リート投資法人

森トラスト総合リート投資法人は東京都心部の比較的大型なオフィスビルを主な投資対象とする総合型のJ-REITです。

証券コード8961
主要スポンサー森トラスト
資産運用会社森トラスト・アセットマネジメント
格付AA(JCR)

ケネディクス・オフィス投資法人

ケネディクス・オフィス投資法人は東京の中規模オフィスビルを主な投資対象とする総合型のJ-REITです。

総合型と称していますが、オフィスビル以外の物件は1件にすぎず、事実上オフィスビル特化型といえます。

証券コード8972
主要スポンサーケネディクス
資産運用会社ケネディクス不動産投資顧問

阪急阪神リート投資法人

阪急阪神リート投資法人は、関西の商業施設を主な投資対象とする総合型のJ-REITです。

証券コード8977
主要スポンサー阪急阪神ホールディングス
資産運用会社阪急阪神リート投信
格付A+(R&I)、AA-(JCR)

ジャパンエクセレント投資法人

ジャパンエクセレント投資法人は東京都心6区を中心とした大都市圏のオフィスビルを主な投資対象とするJ-REITです。

証券コード8987
主要スポンサーみずほフィナンシャルグループ、新日鉄興和不動産、第一生命
資産運用会社ジャパンエクセレントアセットマネジメント
格付AA-(JCR)

インヴィンシブル投資法人

インヴィンシブル投資法人は、2010年2月1日に東京グロースリート投資法人とエルシーピー投資法人が合併して誕生したREITです。

ポートフォリオの8割以上をホテルが占めています。

主要スポンサーはソフトバンクグループ傘下のフォートレス・インベストメント・グループです。

スポンサーがテナント(店子)であることをいいことに、2020年5月11日に賃料を減額して、予想分配金を1,812円(利回り11.7%)から30円(利回り0.2%)へ引き下げました。REITは投資主とスポンサーが利益相反する関係であることを、あらためて証明しました。

インヴィンシブル投資法人
証券コード8963
設立2002年1月
決算6月・12月
資産運用会社コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
格付A+(JCR)
投資主優待制度あり
主要スポンサーフォートレス・インベストメント・グループ
ポートフォリオホテル等
URLwww.invincible-inv.co.jp

MCUBS MidCity投資法人

MCUBS MidCity投資法人は東京・大阪・愛知の三大都市圏のオフィスビルを主な投資対象とするJ-REITです。

証券コード3227
主要スポンサー三菱商事・ユービーエス・リアルティ
資産運用会社MCUBS MidCity
格付A(R&I)

2021年3月1日に日本リテールファンド投資法人とMCUBS MidCity投資法人が合併して日本都市ファンド投資法人になる予定です。

アクティビア・プロパティーズ投資法人

アクティビア・プロパティーズ投資法人は、都市型商業施設と東京オフィスビルを主な投資対象とするJ-REITです。

証券コード3279
主要スポンサー東急不動産
資産運用会社東急不動産リート・マネジメント
格付AA(JCR)

イオンリート投資法人

イオンリート投資法人は商業施設と物流施設を主な投資対象とするJ-REITです。

イオンレイクタウンやイオンモールなど、イオングループの大型商業施設に投資しているほか、マレーシアの商業施設も取得しています。

イオンリート投資法人が保有する資産は40物件、3,625億円になります。イオングループの旗艦店舗であるイオンレイクタウン(埼玉県越谷市)もイオンリート投資法人の保有物件です。

証券コード3292
主要スポンサーイオン
資産運用会社イオン・リートマネジメント

イオンリート投資法人は過去に投資法人債を発行した実績があります。

イオンリート投資法人第5回無担保投資法人債(投資法人債間限定同順位特約付)

ヒューリックリート投資法人

ヒューリックリート投資法人は総合型のJ-REITです。

ヒューリックにおいて開発・運用実績が豊富にあるオフィスを中心とした「東京コマーシャル・プロパティ」をポートフォリオの中核として、有料老人ホームやネットワークセンター、ホテルなどにも一定割合を投資しています。

証券コード3295
主要スポンサーヒューリック
資産運用会社ヒューリックリートマネジメント
格付AA-(JCR)

マリモ地方創生リート投資法人

マリモ地方創生リート投資法人は東京圏以外の地方の物件を主な投資対象とするJ-REITです。

証券コード3470
主要スポンサーマリモ
資産運用会社マリモ・アセットマネジメント

三菱地所物流リート投資法人

三菱地所物流リート投資法人は物流施設を主な投資対象とするJ-REITです。

証券コード3481
主要スポンサー三菱地所
資産運用会社三菱地所投資顧問
格付AA-(JCR)

CREロジスティクスファンド投資法人

CREロジスティクスファンド投資法人は物流施設に特化して投資するJ-REITです。

証券コード3487
主要スポンサーシーアールイー
資産運用会社CREリートアドバイザーズ

タカラレーベン不動産投資法人

タカラレーベン不動産投資法人は総合型のJ-REITです。

証券コード3492
主要スポンサータカラレーベン
資産運用会社タカラPAG不動産投資顧問
投資主優待制度あり

タカラレーベン不動産投資法人は投資主優待制度を導入しています。

持ち分はわずかながらもヤマダ電機がスポンサーに入っているため、ヤマダ電機で使える「お買い物優待券」がもらえます。

タカラレーベン不動産投資法人の投資主優待制度
対象投資主基準日時点において本投資法人の投資口を10口以上保有する投資主
基準日各決算期末日
優待内容ヤマダ電機の「お買い物優待券」合計2,500円相当(500円相当×5枚)を送付
対象店舗全国のヤマダ電機グループの対象店舗
利用可能期間①基準日2月末日の投資主:当年7月1日から当年12月末日まで
②基準日8月末日の投資主:翌年1月1日から翌年6月末日まで
発送時期①基準日2月末日の投資主:当年5月中旬
②基準日8月末日の投資主:当年11月中旬

伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人

伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人は物流施設を主な投資対象とするJ-REITです。

証券コード3493
主要スポンサー伊藤忠商事、伊藤忠都市開発
資産運用会社伊藤忠リート・マネジメント

SOSiLA物流リート投資法人

SOSiLA物流リート投資法人は2019年12月10日に上場された新しいREITです。住友商事がおもなスポンサーで、保有する物件は物流施設に特化しています。

SOSiLA物流リート投資法人の概要
項目内容
証券コード2979
テナント物流施設
スポンサー住友商事
資産運用会社住商リアルティ・マネジメント株式会社

J-REITについては、次の記事もご覧ください。

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