J-REIT（不動産投資信託）とは

REIT（Real Estate Investment Trust）とは、投資家から集めた資金を不動産に投資する不動産投資信託です。もともとは米国で始まった制度で、日本のREITはJ-REITと呼ばれることもあります。

J-REITとは
J-REIT一覧

J-REITとは

不動産投資信託（J-REIT）は、投資信託及び投資法人に関する法律に基づいて設立された不動産投資法人という会社のような形態をとっていて、投資証券を東京証券取引所に上場しています。

そのため、株式と同じように証券会社を通じて売買できます。値上がり益や分配金にかかる税金や損失繰越も株式と同様の制度になっています。

不動産投資法人と株式会社の違い

ほぼ株式会社と同じ仕組みになっている不動産投資法人ですが、厳密には株式会社ではないので一部用語が異なります。

J-REITと株式の用語の違い
用語	J-REIT	株式
投資口の数え方	口	株
出資者	投資主	株主
出資者の総会	投資主総会	株主総会
出資者への優待	投資主優待	株主優待
出資者への利益の分配	分配金	配当金
発行する債券	投資法人債	社債

不動産投資法人と株式会社で大きく異なる点として、不動産投資法人には法人税がかからないという点が挙げられます。

租税特別措置法第67条の15「投資法人に係る課税の特例」によって、不動産投資法人は利益の90%以上を分配金として投資主に支払うことを条件に、法人税が免除されています。

このため、不動産投資法人では法人税をとられることなく利益を投資主に分配することが可能になっています。

米国REITとの違い

本場アメリカのREITではREIT自身が資産運用を行っていますが、日本ではこれを法律で禁止しています。

J-REITでは資産の運用は運用会社に、資産の保管は資産保管会社に、一般事務は事務受託会社にそれぞれ委託されてます。

このため、不動産投資法人に役員はいても従業員はいません。

投資主優待制度を導入しているJ-REIT

株式会社の株主優待制度のように、投資主優待制度を導入している不動産投資法人があります。

投資主優待制度を導入しているリートは、次の不動産投資法人です。

大和ハウスリート投資法人
インヴィンシブル投資法人
ジャパン・ホテル・リート投資法人
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人
日本ヘルスケア投資法人
ヘルスケア＆メディカル投資法人
大江戸温泉リート投資法人
タカラレーベン不動産投資法人
投資法人みらい

J-REIT一覧

J-REIT（不動産投資信託）には次の銘柄があります。

	銘柄	オフィス	商業施設	物流施設	ホテル	住居
8951	日本ビルファンド投資法人	〇	×	×	×	×
8952	ジャパンリアルエステイト投資法人	〇	×	×	×	×
8953	日本リテールファンド投資法人	×	〇	×	×	×
8954	オリックス不動産投資法人	〇	〇	〇	×	〇
8955	日本プライムリアルティ投資法人	〇	〇	×	×	×
8956	プレミア投資法人	〇	×	×	×	〇
8957	東急リアル・エステート投資法人	〇	〇	×	×	×
8958	グローバル・ワン不動産投資法人	〇	×	×	×	×
8960	ユナイテッド・アーバン投資法人	〇	〇	〇	〇	〇
8961	森トラスト総合リート投資法人	〇	〇	×	×	〇
8964	フロンティア不動産投資法人	×	〇	×	×	×
8966	平和不動産リート投資法人	〇	×	×	×	〇
8967	日本ロジスティクスファンド投資法人	×	×	〇	×	×
8968	福岡リート投資法人	〇	〇	〇	〇	×
8972	ケネディクス・オフィス投資法人	〇	×	×	×	×
8975	いちごオフィスリート投資法人	〇	×	×	×	×
8976	大和証券オフィス投資法人	〇	×	×	×	×
8977	阪急阪神リート投資法人	〇	〇	×	〇	×
8984	大和ハウスリート投資法人	×	〇	〇	×	〇
8985	ジャパン・ホテル・リート投資法人	×	×	×	〇	×
8986	日本賃貸住宅投資法人	×	×	×	×	〇
8987	ジャパンエクセレント投資法人	〇	×	×	×	×
8963	インヴィンシブル投資法人	〇	〇	×	〇	〇
3226	日本アコモデーションファンド投資法人	×	×	×	〇	〇
3227	MCUBS MidCity投資法人	〇	〇	×	×	×
3234	森ヒルズリート投資法人	〇	×	×	〇	〇
3249	産業ファンド投資法人	×	×	〇	×	×
3269	アドバンス・レジデンス投資法人	×	×	×	×	〇
8979	スターツプロシード投資法人	×	×	×	×	〇
3278	ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人	×	×	×	×	〇
3279	アクティビア・プロパティーズ投資法人	〇	〇	×	×	×
3281	GLP投資法人	×	×	〇	×	×
3282	コンフォリア・レジデンシャル投資法人	×	×	×	×	〇
3283	日本プロロジスリート投資法人	×	×	〇	×	×
3287	星野リゾート・リート投資法人	×	×	×	〇	×
3290	Oneリート投資法人	〇	〇	×	×	×
3292	イオンリート投資法人	×	〇	〇	×	×
3295	ヒューリックリート投資法人	〇	〇	×	〇	×
3296	日本リート投資法人	〇	〇	×	×	〇
3298	インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人	〇	×	×	×	×
3308	日本ヘルスケア投資法人	×	×	×	×	×
3451	トーセイ・リート投資法人	〇	〇	×	×	〇
3309	積水ハウス・リート投資法人	〇	〇	×	〇	×
3453	ケネディクス商業リート投資法人	×	〇	×	×	×
3455	ヘルスケア＆メディカル投資法人	×	×	×	×	×
3459	サムティ・レジデンシャル投資法人	×	×	×	×	〇
3462	野村不動産マスターファンド投資法人	〇	〇	〇	×	〇
3463	いちごホテルリート投資法人	×	×	×	〇	×
3466	ラサールロジポート投資法人	×	×	〇	×	×
3468	スターアジア不動産投資法人	〇	×	〇	〇	〇
3470	マリモ地方創生リート投資法人	〇	〇	×	〇	〇
3471	三井不動産ロジスティクスパーク投資法人	×	×	〇	×	×
3472	大江戸温泉リート投資法人	×	×	×	×	×
3473	さくら総合リート投資法人	〇	〇	×	×	〇
3476	投資法人みらい	〇	〇	×	〇	×
3478	森トラスト・ホテルリート投資法人	×	×	×	〇	×
3481	三菱地所物流リート投資法人	×	×	〇	×	×
3487	CREロジスティクスファンド投資法人	×	×	〇	×	×
3488	ザイマックス・リート投資法人	〇	〇	×	〇	×
3492	タカラレーベン不動産投資法人	〇	〇	×	〇	〇
3493	伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人	×	×	〇	×	×
2979	OSiLA物流リート投資法人	×	×	〇	×	×
	銘柄	オフィス	商業施設	物流施設	ホテル	住居

日本ビルファンド投資法人

日本ビルファンド投資法人はオフィスビル特化型のJ-REITで、三井不動産が主要なスポンサーです。

J-REITの創成期から存在し、J-REITを代表する銘柄のひとつです。

証券コード	8951
主要スポンサー	三井不動産
資産運用会社	日本ビルファンドマネジメント
格付	AA（R&I）、AA+（JCR）

ジャパンリアルエステイト投資法人

ジャパンリアルエステイト投資法人はオフィス型のJ-REITで、三菱地所が主要なスポンサーです。

J-REITの創成期から存在し、J-REITを代表する銘柄のひとつです。

証券コード	8952
主要スポンサー	三菱地所
資産運用会社	ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント
格付	AA（R&I）

ユナイテッド・アーバン投資法人

ユナイテッド・アーバン投資法人は商業施設やオフィスビル、ホテル、住居、その他施設など多用途の不動産を投資対象とする総合型のJ-REITです。

地域別に見ると、首都圏の物件が全体の約6割を占めています。用途は商業施設とオフィスビルが約3割、ホテルが約2割、住居が約1割と分散されています。

東京都武蔵野市にあるヨドバシカメラマルチメディア吉祥寺が取得価格で最大の物件です。

証券コード	8960
主要スポンサー	丸紅
資産運用会社	ジャパン・リート・アドバイザーズ
格付	AA（JCR）

ユナイテッド・アーバン投資法人は、過去に投資法人債を発行した実績があります。

≫ ユナイテッド・アーバン投資法人第17回無担保投資法人債（投資法人債間限定同順位特約付）

森トラスト総合リート投資法人

森トラスト総合リート投資法人は東京都心部の比較的大型なオフィスビルを主な投資対象とする総合型のJ-REITです。

証券コード	8961
主要スポンサー	森トラスト
資産運用会社	森トラスト・アセットマネジメント
格付	AA（JCR）

ケネディクス・オフィス投資法人

ケネディクス・オフィス投資法人は東京の中規模オフィスビルを主な投資対象とする総合型のJ-REITです。

総合型と称していますが、オフィスビル以外の物件は1件にすぎず、事実上オフィスビル特化型といえます。

証券コード	8972
主要スポンサー	ケネディクス
資産運用会社	ケネディクス不動産投資顧問

阪急阪神リート投資法人

阪急阪神リート投資法人は、関西の商業施設を主な投資対象とする総合型のJ-REITです。

証券コード	8977
主要スポンサー	阪急阪神ホールディングス
資産運用会社	阪急阪神リート投信
格付	A+（R&I）、AA-（JCR）

ジャパンエクセレント投資法人

ジャパンエクセレント投資法人は東京都心6区を中心とした大都市圏のオフィスビルを主な投資対象とするJ-REITです。

証券コード	8987
主要スポンサー	みずほフィナンシャルグループ、新日鉄興和不動産、第一生命
資産運用会社	ジャパンエクセレントアセットマネジメント
格付	AA-（JCR）

MCUBS MidCity投資法人

MCUBS MidCity投資法人は東京・大阪・愛知の三大都市圏のオフィスビルを主な投資対象とするJ-REITです。

証券コード	3227
主要スポンサー	三菱商事・ユービーエス・リアルティ
資産運用会社	MCUBS MidCity
格付	A（R&I）

アクティビア・プロパティーズ投資法人

アクティビア・プロパティーズ投資法人は、都市型商業施設と東京オフィスビルを主な投資対象とするJ-REITです。

証券コード	3279
主要スポンサー	東急不動産
資産運用会社	東急不動産リート・マネジメント
格付	AA（JCR）

イオンリート投資法人

イオンリート投資法人は商業施設と物流施設を主な投資対象とするJ-REITです。

イオンレイクタウンやイオンモールなど、イオングループの大型商業施設に投資しているほか、マレーシアの商業施設も取得しています。

イオンリート投資法人が保有する資産は40物件、3,625億円になります。イオングループの旗艦店舗であるイオンレイクタウン（埼玉県越谷市）もイオンリート投資法人の保有物件です。

証券コード	3292
主要スポンサー	イオン
資産運用会社	イオン・リートマネジメント

イオンリート投資法人は過去に投資法人債を発行した実績があります。

≫ イオンリート投資法人第5回無担保投資法人債（投資法人債間限定同順位特約付）

ヒューリックリート投資法人

ヒューリックリート投資法人は総合型のJ-REITです。

ヒューリックにおいて開発・運用実績が豊富にあるオフィスを中心とした「東京コマーシャル・プロパティ」をポートフォリオの中核として、有料老人ホームやネットワークセンター、ホテルなどにも一定割合を投資しています。

証券コード	3295
主要スポンサー	ヒューリック
資産運用会社	ヒューリックリートマネジメント
格付	AA-（JCR）

マリモ地方創生リート投資法人

マリモ地方創生リート投資法人は東京圏以外の地方の物件を主な投資対象とするJ-REITです。

証券コード	3470
主要スポンサー	マリモ
資産運用会社	マリモ・アセットマネジメント

さくら総合リート投資法人

さくら総合リート投資法人は総合型J-REITです。

証券コード	3473
主要スポンサー	日本管財
資産運用会社	さくら不動産投資顧問

三菱地所物流リート投資法人

三菱地所物流リート投資法人は物流施設を主な投資対象とするJ-REITです。

証券コード	3481
主要スポンサー	三菱地所
資産運用会社	三菱地所投資顧問
格付	AA-（JCR）

CREロジスティクスファンド投資法人

CREロジスティクスファンド投資法人は物流施設に特化して投資するJ-REITです。

証券コード	3487
主要スポンサー	シーアールイー
資産運用会社	CREリートアドバイザーズ

タカラレーベン不動産投資法人

タカラレーベン不動産投資法人は総合型のJ-REITです。

証券コード	3492
主要スポンサー	タカラレーベン
資産運用会社	タカラPAG不動産投資顧問
投資主優待制度	あり

タカラレーベン不動産投資法人は投資主優待制度を導入しています。

持ち分はわずかながらもヤマダ電機がスポンサーに入っているため、ヤマダ電機で使える「お買い物優待券」がもらえます。

タカラレーベン不動産投資法人の投資主優待制度
対象投資主	基準日時点において本投資法人の投資口を10口以上保有する投資主
基準日	各決算期末日
優待内容	ヤマダ電機の「お買い物優待券」合計2,500円相当（500円相当×5枚）を送付
対象店舗	全国のヤマダ電機グループの対象店舗
利用可能期間	①基準日2月末日の投資主：当年7月1日から当年12月末日まで ②基準日8月末日の投資主：翌年1月1日から翌年6月末日まで
発送時期	①基準日2月末日の投資主：当年5月中旬 ②基準日8月末日の投資主：当年11月中旬

伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人

伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人は物流施設を主な投資対象とするJ-REITです。

証券コード	3493
主要スポンサー	伊藤忠商事、伊藤忠都市開発
資産運用会社	伊藤忠リート・マネジメント

SOSiLA物流リート投資法人

SOSiLA物流リート投資法人は2019年12月10日に上場された新しいREITです。住友商事がおもなスポンサーで、保有する物件は物流施設に特化しています。

SOSiLA物流リート投資法人の概要
項目	内容
証券コード	2979
テナント	物流施設
スポンサー	住友商事
資産運用会社	住商リアルティ・マネジメント株式会社

J-REITについては、次の記事もご覧ください。