SBI証券の不動産STO（セキュリティトークン公募）のメリットとは

不動産STO
2021.07.12

SBI証券が不動産STOの販売を開始しました。STOとは、不動産投資の資金調達をセキュリティトークンで公募することです。不動産STOのメリット等をご紹介します。

不動産STOとは

STとは、セキュリティ・トークンの略称です。株式、社債および不動産等の有価証券を電子的な記録としてデジタル化したもので、ブロックチェーンを介して取引されます。

STOとは、Security Token Offeringの略称で、デジタル証券を活用した資金調達の手段のことです。

金商法

金融商品取引法（金商法）の改正により、電子記録移転有価証券表示権利等と電子記録移転権利が新たに規定されて、セキュリティトークンの金商法上の位置付けが明確化されました。

電子記録移転有価証券表示権利等は金商法第2条第1項証券（第1項有価証券）に該当し、株券や社債券のような有価証券として発行されたセキュリティトークンを指します。

電子記録移転権利は金商法2条2項に規定する「みなし有価証券」（第2項有価証券）に該当し、信託の受益権や集団投資スキーム持ち分などの形態で発行されたセキュリティトークンを意味します。

ブロックチェーン

SBI証券とケネディクスは、三菱UFJ信託銀行が提供するブロックチェーン基盤「Progmat（プログマ）」を活用して、受益証券発行信託スキームを用いた資産裏付型セキュリティトークンの公募について協業しています。

各社の役割分担
企業役割
三菱UFJ信託銀行ブロックチェーン基盤「Progmat」のシステム提供・保守
受益証券発行信託の受託業務（資産裏付型STの名簿管理を含む）
資産裏付型STのカストディ業務（秘密鍵の管理等）
SBI証券資産裏付型STの取扱い業務
資産裏付型STの保護預り業務
ケネディクス原資産となる不動産の拠出（オリジネーター）
対象資産のアセットマネジメント業務
対象資産に係る投資家向け情報開示業務

日本STO協会

一般社団法人日本STO協会は、金融商品取引法（金商法）第78条第1項の規定に基づき、金融庁から認定金融商品取引業協会として認定を受けた自主規制機関です。

自主規制業務等を通じて、電子記録移転権利をはじめとするセキュリティトークンの取引を公正・円滑にすることを目的としています。

次の企業が正会員として日本STO協会に加入しています。

投資対象不動産

SBI証券が取り扱ったST商品の一覧は次のとおりです。

  • いちご・レジデンス・トークン麻布・白金・日本橋
  • ALTERNAレジデンス 新宿中落合・経堂・門前仲町
  • 神戸六甲アイランドDC
  • ケネディクス・リアルティ・トークン渋谷神南（譲渡制限付

いちご・レジデンス・トークン麻布・白金・日本橋

「いちご・レジデンス・トークン－麻布・白金・日本橋－（譲渡制限付）」の概要は次のとおりです。

銘柄概要
発行体信託委託者 合同会社IRS1
信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
アセット・マネージャいちご投資顧問株式会社
投資対象物件GRAN PASEO 麻布十番
GRAN PASEO 白金高輪
GRAN PASEO 日本橋箱崎町
発行数3,260口
発行価格1口あたり50万円
申込単位2口以上1口単位
予想分配金2023年7月期：年率4.03（税引前）
2024年1月期：年率4.00（税引前）
配当支払日毎年1月末日および7月末日
発行決定日2022年12月2日
購入意思表示期間2022年12月6日～2022年12月9日
払込日2022年12月15日
受渡日2022年12月16日
償還予定日2028年1月31日
運用期間原則として5年1か月

ALTERNAレジデンス 新宿中落合・経堂・門前仲町

「不動産のデジタル証券～神戸六甲アイランドDC～（譲渡制限付）」の概要は次のとおりです。

銘柄概要
発行体信託委託者 合同会社オルタナ2
信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
アセット・マネージャ三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社
投資対象物件ALTERNA新宿中落合
ALTERNA経堂
ALTERNA門前仲町
発行数3,638口
発行価格1口あたり50万円
申込単位2口以上1口単位
予想分配金2023年1月期：年率3.30（税引前）
2023年7月期：年率3.31（税引前）
配当支払日毎年1月末日および7月末日
発行決定日・抽選日2022年5月30日
購入意思表示期間2022年6月1日～2022年6月7日
払込日2022年6月9日
受渡日2022年6月10日
償還予定日2029年7月31日
運用期間原則として7年

神戸六甲アイランドDC

SBI証券では不動産STOの第2弾として「ケネディクス・リアルティ・トークン渋谷神南（譲渡制限付）」を販売しています。

STO概要
銘柄名不動産のデジタル証券～神戸六甲アイランドDC～（譲渡制限付）
信託委託者エスティファンドワン合同会社
信託受託者三菱UFJ信託銀行株式会社
アセット・マネージャ三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社
投資対象物件六甲アイランドDC
発行数1,572口
発行価格1口あたり503,000円
申込単位1口以上1口単位
予想分配金2022年7月期：年率3.19（税引前）
2023年1月期：年率3.18（税引前）
配当支払日毎年1月末日および7月末日
発行決定日・抽選日2021年12月9日
購入意思表示期間2021年12月13日～2021年12月21日
払込日2021年12月22日
受渡日2021年12月23日
償還予定日2027年1月29日
運用期間原則として5年

予想分配金利回りは現時点での参考値であり、将来の運用成果等を保証するものではありません。

「不動産のデジタル証券～神戸六甲アイランドDC～（譲渡制限付）」の投資対象となる不動産の概要は次のとおりです。

物件概要
物件名六甲アイランドDC
所在地神戸市東灘区向洋町西六丁目2番12号
建物用途倉庫
用途地域準工業地域
鑑定評価額780百万円（価格時点：2021年9月30日）
敷地面積26,304.75平米
構造鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき 2階建
建築時期2016年5月6日
鑑定還元利回り4.4%
テナント数1
稼働率100%

事前に受託者（三菱UFJ信託銀行）の承諾を得ることなく譲渡することはできません。受託者の事前承認を得るためには、SBI証券に対する申請を通じて、「Progmat」において、受託者に対する受益権の譲渡承諾依頼および受託権原簿の名義書換請求を行う必要があります。２０２３年月末日に終了する信託計算期間の終了後に最初に到来する決算発表日の翌営業日から譲渡の申込みができます。

ケネディクス・リアルティ・トークン渋谷神南

SBI証券では不動産STOの第1弾として「ケネディクス・リアルティ・トークン渋谷神南（譲渡制限付）」を販売しています。

STO概要
銘柄名ケネディクス・リアルティ・トークン渋谷神南（譲渡制限付）
（信託法に従って設定される信託の優先受益権）
信託委託者株式会社DS1
信託受託者三菱UFJ信託銀行株式会社
アセット・マネージャケネディクス・インベストメント・パートナーズ株式会社
投資対象物件KDXレジデンス渋谷神南
発行口数1,453口
発行予定価格1口あたり100万円
申込単位2口以上1口単位
予想分配金2022年1月期：16,767円/口 年率3.35％（税引前）
2022年7月期：17,500円/口 年率3.50％（税引前）
配当支払日各計算期日（1月及び7月の各末日＝権利確定日）の1カ月後の応答日
発行決定日・抽選日2021年8月2日
購入意思表示期間2021年8月3日～2021年8月6日
払込日2021年8月11日
受渡日2021年8月12日
償還予定日2026年1月31日
運用期間約4年半

STOを購入するにはST口座を開設する必要あり

SBI証券で不動産STOを購入するには、ST口座を開設する必要があります。

SBI証券ではST社債を販売したこともあります。セキュリティトークン社債について詳しくは、次の記事をご覧ください。

株式会社SBI証券第1回無担保円建てセキュリティトークン(ST)社債
株式会社SBI証券が第1回無担保円建てセキュリティトークン(ST)社債（譲渡制限特約及び社債間限定同順位特約付）を2021年4月27日に発行します。
tsuker.net

SBI証券について詳しくは、次の記事をご覧ください。

SBI証券 格安な手数料と豊富な投資信託が評判でネット証券人気No.1
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tsuker.net

参考文献

三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 (2022) 不動産のデジタル証券〜ALTERNAレジデンス 新宿中落合・経堂・門前仲町〜譲渡制限付
三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 (2021) 不動産のデジタル証券〜神戸六甲アイランドDC〜譲渡制限付き
ケネディクス・インベストメント・パートナーズ株式会社 (2021) ケネディクス・リアルティ・トークン渋谷神南（譲渡制限付）

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