ヤマワケエステートとは、不動産特定共同事業の第１号および第２号事業者であるヤマワケエステート株式会社が運営する、匿名組合型の不動産投資クラウドファンディングです。投資家から集めた資金を不動産投資で運用して、賃料や売却益を投資家へ分配します。
運営会社
ヤマワケエステートの運営会社はヤマワケエステート株式会社です。
| 会社名 | ヤマワケエステート株式会社 |
| 代表取締役 | 齋藤洋佑 |
| 資本金 | 1億円 |
| 創立 | 2018年5月2日 |
| 所在地 | 大阪府大阪市中央区安土町2-2-15 ハウザー堺筋本町駅前ビル7F |
| 不動産特定共同事業 | 第1号及び第2号事業者（電子取引業務を行う） 大阪府知事第19号 |
※2025年6月11日現在
ヤマワケエステート株式会社は、WeCapital株式会社の子会社です。WeCapital株式会社は株式会社REVOLUTION（東証スタンダード市場上場 証券コード：8894）の子会社です。
不動産特定共同事業
ヤマワケエステートは不動産特定共同事業者（第1号事業者・第2号事業者）です。不動産特定共同事業とは、地域の不動産業者が投資家から出資を募って不動産を取得し、リノベーションを行って賃貸、売却を行い、その不動産運用から得られる収益を投資家に分配する事業です。不動産特定共同事業を行うためには、不動産特定共同事業法に基づく許可を取得する必要があり、事業を行うことのできる事業者が限定されています。
| 事業者になるための手続き | 主務大臣または都道府県知事による許可 |
| 資本金 | 1億円以上 |
| 純資産 | 資本金または出資額の90%以上 |
| 免許 | 宅地建物取引業 |
| 投資家から受けることができる出資の合計額 | 制限なし |
| 投資家1人あたりの出資額 | 制限なし |
不動産特定共同事業者の第１号事業者および第２号事業者は、投資家から集めた資金で購入した不動産の所有者が事業者自身となり、倒産隔離されていません。事業者が経営破綻した場合、銀行等の債権者がファンドの不動産を処分して、債権を回収します。投資より融資の方が弁済順位が高いため、投資家が出資したお金で買った不動産が、出資者ではない銀行融資の債権回収に使われます。
不動産特定共同事業者の第３号事業者および第４号事業者は、投資家から集めた資金で購入した不動産の所有者が、個別のファンドごとに設立されたSPC（特定目的会社）になるため、事業者が経営破綻した場合、銀行等の債権者がファンドの不動産を処分することができません（別会社の資産であるため）。
ヤマワケエステートは不動産特定共同事業者の第１号事業者および第2号事業者であるため、倒産隔離はされていません。
不動産特定共同事業には、匿名組合型と任意組合型という2種類の形態があります。
| 匿名組合型 | 任意組合型 | |
|---|---|---|
| 根拠法 | 商法 | 民法 |
| 契約 | 匿名組合契約 | 任意組合契約 |
| 出資 | 金銭 | 現物 |
| 不動産の所有権 | 事業者 | 投資家 |
| 分配金の所得区分 | 雑所得 | 不動産所得 |
貸借対照表
2024年9月30日現在における、ヤマワケエステート株式会社の連結貸借対照表は以下のとおりです。
| 資産 | 負債・純資産 | ||
|---|---|---|---|
| 流動資産 | 31,597,091,168 | 流動負債 | 31,488,860,069 |
| 固定資産 | 313,856,469 | 固定負債 | 244,947,321 |
| 繰延資産 | 6,151,948 | 資本金 | 100,000,000 |
| 利益剰余金 | 83,292,195 | ||
| 資産合計 | 31,917,099,585 | 負債純資産合計 | 31,917,099,585 |
自己資本比率が1%未満と非常に低く、負債による資金調達が急増していて、財務リスクが高まっています。
流動比率（流動資産÷流動負債）が100.3%でギリギリの水準です。短期的な支払い能力は維持されていますが、余裕は少ないです。
流動比率が低い
損益計算書
2023年10月1日〜2024年9月30日における、ヤマワケエステート株式会社の損益計算書は以下のとおりです。
| 売上高 | 6,383,425,768 |
| 売上原価 | 4,277,170,209 |
| 売上総利益 | 2,106,255,559 |
| 販売費及び一般管理費 | 1,876,848,762 |
| 営業利益 | 229,406,797 |
| 営業外収益 | 1,662,739 |
| 営業外費用 | 17,702,792 |
| 経常利益 | 213,366,744 |
| 特別利益 | 39,905,713 |
| 特別損失 | 135,965,090 |
| 税引前当期純利益 | 117,307,367 |
| 法人税、住民税及び事業税 | 52,655,277 |
| 当期純利益 | 64,652,090 |
募集方式
ヤマワケエステートのファンドは、先着方式または抽選方式で募集されます。募集方式は、ファンドによって異なります。
ファンド
ヤマワケエステートは以下に示すファンドを募集しました。
| 案件 | 運用期間 | 想定利回り |
|---|---|---|
| 東京都北区 リバーサイド新築ファンド | 7か月 | 13.6% |
| 大阪府泉大津市 1棟収益ファンド | 12か月 | 11.0% |
| 東京都世田谷区 三軒茶屋 土地バリューアップファンド | 7か月 | 13.8% |
| 大阪 大国町 土地バリューアップファンド | 11か月 | 13.1% |
| 東京都北区上中里 バリューアップファンド | 5か月 | 13.2% |
| 青森・八戸 地方再生にアジアンエンタメ インドアテーマパーク | 12か月 | 13.5% |
| 東京都渋谷区 初台エリア 1棟レジデンスファンド | 16か月 | 9.3% |
| 東京都板橋区 土地バリューアップファンド | 8か月 | 11.9% |
| 東京都文京区本駒込 1棟収益ファンド | 7か月 | 12.2% |
| 東京都江戸川区南小岩 新築ファンド | 7か月 | 12.1% |
| 東京都赤坂 高級住宅地ファンド | 12か月 | 14.1% |
| 東京都渋谷区 表参道ビル一棟貸ファンド | 9か月 | 15.0% |
| 東京都江東区亀戸 新築ファンド | 3か月 | 12.2% |
| 東京都中野区南台 笹塚駅周辺新築ファンド | 7か月 | 13.3% |
| 東京都大田区東六郷 リバーサイド新築2棟ファンド | 6か月 | 16.0% |
| 埼玉県川口市 宿場町・鳩ヶ谷 二世帯住宅ファンド | 8か月 | 18.0% |
| 東都台東区橋場 借地権付き新築戸建て3棟ファンド | 4か月 | 10.5% |
| 千葉県館山市 約4000坪・大規模リゾート向けファンド | 10か月 | 20.4% |
| 東京都上目黒 土地リバイバルファンド | 12か月 | 11.5% |
| 東京都北区上中里 バリューアップファンド | 6か月 | 10.0% |
| 大阪 北新地 ラーメン革命 富喜製麺投資ファンド | 24か月 | 10.0% |
| 東京都上目黒 土地リバイバルファンド | 12か月 | 11.5% |
| 東京都品川区南大井 開発ファンド | 6か月 | 12.2% |
| 東京都大田区池上 借地権ベネフィットファンド | 10か月 | 13.0% |
| 東京都葛飾区新小岩 土地バリューアップファンド | 12か月 | 13.5% |
| 神奈川県愛川町 一戸建て再生ファンド | 3か月 | 84.6% |
| 大宮エリア 若者向け新築アパートファンド | 4か月 | 8.1% |
| 新宿区弁天町新築レジデンスファンド | 12か月 | 8.0% |
| 兵庫県尼崎市園田エリア リノベーションマンション | 12か月 | 8.7% |
| 東京都板橋区弥生町 土地再生ファンド | 2か月 | 10.0% |
| 埼玉県・三郷 倉庫ファンド | 12か月 | 15.4% |
| 平均 | 8.7か月 | 14.8% |
※想定利回りは年率（税引前）
平均想定利回り
13.28%
ヤマワケエステートのファンドは、他の不動産投資クラウドファンディングと比べて、利回りが高い傾向があります。
| 順位 | クラウドファンディング | 平均利回り |
|---|---|---|
| 1 | おうちの再生ファンドVIFA | 13.48% |
| 2 | ヤマワケエステート | 13.28% |
| 3 | FUNDI | 10.66% |
| 4 | victory fund | 9.78% |
| 5 | TAMBO | 9.00% |
| 6 | GATES FUNDING | 8.84% |
| 7 | 汐留ファンディング | 8.79% |
| 8 | TECROWD | 8.69% |
| 9 | パートナーズファンディング | 8.53% |
| 10 | NINE FUND | 8.18% |
※2025年8月19日現在
※小規模不動産特定共同事業者を除く
平均運用期間
10か月
平均劣後出資比率
不動産投資型クラウドファンディングの多くは優先劣後出資構造を採用しています。投資家が出資する優先出資に加え、事業者もしくは事業者の指定する者が劣後出資を行い、償還時に元本割れが発生した場合は、劣後出資者が先に損失を負担します。劣後出資の比率については、会員本登録後、各ファンドの契約成立前書面等より確認できます。損失が劣後出資額を超えた場合は、投資家の元本が棄損する可能性があります。
他の多くの業者では、20%〜30%を劣後出資しています。つまり、１億円のファンドであれば、クラウドファンディング業者も2,000万円〜3,000万円のリスクを背負っています。一方、ヤマワケエステートの劣後出資比率は0.1%〜2%くらいです。１億円のファンドであっても、ヤマワケエステートが背負っているリスクは10万円〜200万円くらいに留まります。業者側が背負っているリスクが大きければ大きいほど、ファンドの審査は慎重になります。その点、ヤマワケエステートは他の業者と比べて、あまりリスクを負っていないため、審査が緩くなっていないか？という心配があります。
ヤマワケエステートの平均劣後出資比率は0.75%で、不動産投資型クラウドファンディングの中でも著しく低くなっています。不動産投資型クラウドファンディングの中で、ヤマワケエステートは最もリスクが高いサービスと言えるでしょう。
| クラウドファンディング | 劣後出資比率 |
|---|---|
| REEZIN（リーズイン） | 40.00% |
| 汐留ファンディング | 14.00% |
| COZUCHI | 10.32% |
| TECROWD | 8.20% |
| Victory Fund | 5.89% |
| ヤマワケエステート | 0.75% |
運用終了から償還までの期間
約２か月
メリット
ヤマワケエステートには以下に示すメリットがあります。
- 利回りが高い
- ファンドの募集頻度が高い
- 出金手数料が無料
- 元本毀損なし
ファンドの募集頻度が高い
不動産投資型クラウドファンディングのヤマワケエステートは、頻繁にファンドを募集しています。
| 年月 | 募集数 |
|---|---|
| 2024年12月 | 21 |
| 2024年11月 | 9 |
| 2024年10月 | 6 |
出金手数料が無料
ヤマワケエステートのファンドへ出資した場合、ファンドの銀行口座への振込手数料は、投資家の負担となります。なお、ほぼ全ての不動産投資型クラウドファンディングにおいて、入金時の振込手数料は投資家の負担となります。
ヤマワケエステートから分配金、出資元本などを投資家への銀行口座へ支払う際の振込手数料は、ヤマワケエステート株式会社の負担となります。なお、不動産投資型クラウドファンディングの中には、出金時の振込手数料を、投資家が負担するものも少なくありません。
元本毀損なし
ヤマワケエステートに元本毀損になったファンドはありません。
デメリット
不動産投資型クラウドファンディングのヤマワケエステートには、以下に示すデメリットがあります。
- 途中解約できない
- 劣後出資比率が低い
- 償還が遅い
- 最低出資額が高い
- 期間延長あり
- 想定利回りを下回ることがある
- 損益通算できない
途中解約できない
投資申し込み後ファンドの運用が開始されると、ファンドの運用が終了するまでは原則、途中で解約することはできません。
最低出資額が高い
ヤマワケエステートの最低投資額は、ファンドによって異なります。ほとんどのファンドの最低出資額が10万円以上です。まれに最低出資額が1万円や100万円のファンドもあります。ほかの不動産投資型クラウドファンディングと比べて、最低出資額が高めです。
期間延長あり
ヤマワケエステートには運用期間が延長されたファンドがあります。また、償還時期が延長されたファンドもあります。
- 青森・八戸 地方再生にアジアンエンタメ インドアテーマパーク
- 千葉県松戸市 新松戸駅近ビル一棟ファンド
- 山梨県甲府市 湯村ヒルズ 宅地ファンド
- 北海道札幌市すすきの 中心商業地ファンド
- 兵庫県神戸市東灘区 レジデンスファンド
- 福岡県北九州市小倉 宅地ファンド
- 福岡県北九州市小倉 宅地ファンド 2nd
- 埼玉県鴻巣市 レジデンスファンド
- 韓国 アクアステーション開発用地ファンド
- 沖縄県水納島リゾート地 EXITファンド
想定利回りを下回ることがある
不動産投資型クラウドファンディングでは、ファンドの募集時に想定利回りを提示します。あくまで想定なので、実績利回りの保証はありません。とはいえ、殆どの不動産投資型クラウドファンディングでは想定通りの実績を出していました。しかし、ヤマワケエステートが2025年7月に償還した「第100号 京都府八坂・祇園エリア 商業地ファンド」は、想定利回り17.8%に対して、実績利回り3.69%でした。不動産投資型クラウドファンディングで実績利回りが想定利回りを下回った初の事例となりました。しかも、このファンドは募集時に応募が少なかったため、募集途中に想定利回りをアップしていました。何を根拠に想定利回りを提示していたのでしょうか。
損益通算できない
不動産投資型クラウドファンディングの損益は雑所得となります。元本毀損で損失が出ても、雑所得は赤字であっても０とみなす規定があるので、他の種類の所得との損益通算はできません。
キャンペーン
2025年6月3日から2025年8月31日までのキャンペーン期間中にヤマワケエステートの無料会員登録を完了すると、もれなくAmazonギフトカード500円分がプレゼントされます。
会員登録
ヤマワケエステートの会員登録手順は以下のとおりです。
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こんばんは！
ヤマワケエステート運営事務局です。ヤマワケエステート株式会社が運営する、
不動産クラウドファンディング「ヤマワケエステート」がローンチしました。— ヤマワケエステート【公式】 (@yamawake_estate) September 26, 2023
ヤマワケエステートはインスタグラムに公式アカントを開設しています。
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参考文献
ヤマワケエステート株式会社 (2023) 会社概要
ヤマワケエステート株式会社 (2023) ヤマワケエステート
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