COZUCHI（コズチ）とは不動産特定共同事業法に基づく不動産投資型クラウドファンディングで、LAETOLI株式会社が運営しています。不動産投資型クラウドファンディングにしては珍しく、中途解約することもできます。
COZUCHI不動産クラウドファンディング
COZUCHIとは不動産特定共同事業法に基づく不動産投資型クラウドファンディングです。不特定多数の投資家から出資を募って、不動産を運用して家賃や売却益を得て、出資者へ分配金として還元します。
| 分類 | 不動産投資型クラウドファンディング |
| 不動産特定共同事業 | 第1号および第2号事業者（電子取引業務を行う） |
| 組合型 | 匿名組合型および任意組合型 |
| 運営会社 | LAETOLI株式会社 |
| 募集 | 先着順または抽選 |
| 出資 | 優先劣後出資 |
| 入金 | 出資確定後 |
| 投資対象物件 | 住居・商業施設 |
| 最低投資金額 | 匿名組合型：１万円 任意組合型：10万円 |
| 中途解約 | 可 |
運営会社
不動産投資型クラウドファンディングCOZUCHIを運営するLAETOLI株式会社は、不動産特定共同事業の免許取得サポートや運用アドバイザーとして創業し、不動産の取得、売却、リフォームおよび仲介事業を行っています。
| 会社名 | LAETOLI株式会社 |
| 設立 | 1999年5月20日 |
| 資本金 | 1億円 |
| 所在地 | 東京都港区南青山2-26-1 D-LIFEPLACE南青山2階 |
| 登録免許 | 宅地建物取引業者 不動産特定共同事業者 東京都知事 第60号 金融商品取引業 |
| 許可種別 | 不動産特定共同事業 第一号、第二号（電子取引業務を行う） |
LAETOLI株式会社は不動産特定共同事業第一号および第二号の許可を受けています。
| 事業者 | 事業内容 |
|---|---|
| 第1号 | 不動産特定共同事業契約を締結し、契約に基づいて運営される不動産取引から得られる利益等の分配を行う |
| 第2号 | 不動産特定共同事業契約締結の代理もしくは媒介をする |
出典：国土交通省 不動産特定共同事業（FTK）法の概要
不動産特定共同事業には、匿名組合型と任意組合型という2種類の形態があります。
| 匿名組合型 | 任意組合型 | |
|---|---|---|
| 根拠法 | 商法 | 民法 |
| 契約 | 匿名組合契約 | 任意組合契約 |
| 出資 | 金銭 | 金銭又は現物 |
| 不動産の所有権 | 事業者 | 投資家 |
| 事業者倒産リスク | あり | 隔離効果が期待できる |
| 分配金の所得区分 | 雑所得 | 不動産所得 |
COZUCHIには匿名組合型と任意組合型の両方のファンドがあります。COZUCHIでは「短期運用型」と「中長期運用型」という２種類に分類しています。
| 短期運用型 | 中長期運用型 | |
|---|---|---|
| スキーム | 匿名組合 | 任意組合 |
| 利回り | 3%～10%前後 | 3%～4%前後 |
| 運用期間 | 数か月～2年程度 | 10年程度 |
| 最低出資額 | 一口 1万円～ | 一口 10万円～ |
| 優先劣後出資 | あり | なし |
| 配当頻度 | 償還時のみ | 半年に一回 |
| 売却・換金 | いつでも換金可能 | 半年に一回、売却の機会あり |
| 売却・換金の手数料 | 換金手数料 3.3%～5.5% | 売却手数料 無料 |
※COZUCHIでの分類であり、必ずしも匿名組合と任意組合の違いに由来するものとは限りません。
メリット
不動産投資型クラウドファンディングCOZUCHIには次に示すメリットがあります。
分配に上限がない
ほとんどの不動産投資型クラウドファンディングは予想分配率を上限として分配金が支払われます。しかし、COZUCHIでは想定以上の収益が得られた場合、想定利回りを超えて分配金が支払われます。
| プロジェクト | 想定利回り | 実績利回り |
|---|---|---|
| 目黒区東が丘 レジデンス | 5.0% | 37.5% |
| 新宿区＜曙橋＞事業用地 追加買取ファンド | 6.0% | 9.0% |
| 市ヶ谷 区分オフィス | 5.0% | 13.8% |
| 市ヶ谷 区分店舗 | 5.0% | 13.7% |
| 秋葉原 事業用地 | 4.5% | 15.6% |
| 伊東市川奈 リゾート開発用地 フェーズ2 | 8.0% | 40.8% |
| 新宿区＜曙橋＞事業用地 フェーズ1 | 6.0% | 10.5% |
| 学芸大学 EXITファンド | 13.0% | 24.5% |
| 銀座 EXITファンドⅡ | 10.0% | 11.5% |
| 渋谷区神泉エリア 開発プロジェクト | 5.5% | 13.0% |
| 下赤塚 一棟マンション | 6.0% | 14.5% |
| 中央区八丁堀 開発用地 | 6.0% | 11.9% |
| 渋谷区神泉エリア 区分店舗 1 | 6.0% | 6.3% |
| 平塚 一棟マンション | 10.0% | 11.0% |
| 豊島区目白 区分マンション | 4.5% | 20.2% |
| 六本木 事業用地 | 20.0% | 36.3% |
| 江東区東陽町 区分マンション | 4.5% | 7.5% |
| 伊東市川奈 高級リゾート開発用地 | 8.0% | 8.6% |
| 田端 EXITファンドⅠ | 12.0% | 15.2% |
| 品川区 五反田Ⅱ | 9.0% | 63.1% |
| 練馬区 武蔵関Ⅰ | 12.0% | 283.5% |
| 世田谷区砧 EXITファンドI | 50.9% | 110.5% |
| 渋谷区恵比寿 EXITファンドI | 46.9% | 62.2% |
| 神奈川県 武蔵新城Ⅰ | 10.0% | 24.1% |
| 広尾Ⅲ PLAZAKAYビル | 2.0% | 10.0% |
利回りが高い
COZUCHIのファンドは不動産投資型クラウドファンディングの中でも利回りが高くなっています。
| 順位 | クラウドファンディング | 平均利回り |
|---|---|---|
| 1 | ヤマワケエステート | 14.69% |
| 2 | 汐留ファンディング | 8.78% |
| 3 | victory fund | 8.73% |
| 4 | パートナーズファンディング | 8.63% |
| 5 | TECROWD | 8.33% |
| 6 | まにわく | 8.02% |
| 7 | みんなの年金 | 8.00% |
| 7 | TSUMUGU FUND | 8.00% |
| 9 | LEVECHY（レベチー） | 7.73% |
| 10 | COZUCHI | 7.16% |
※2024年4月21日現在
優先劣後出資なので信用リスクが低い
不動産投資型クラウドファンディングCOZUCHIは、優先・劣後出資の仕組みを採用しています。
一般投資家は優先出資者となり、営業者（LAETOLI株式会社）が劣後出資者となります。元本に損失が生じた場合は、まず劣後出資者が負担します。劣後出資分で損失が賄えないときにのみ、優先出資分も損失を被ります。そのため、優先出資者である一般投資家は損失を被りにくい仕組みとなっています。
優先出資比率はプロジェクト毎に異なります。
| プロジェクト | 優先出資比率 | 劣後出資比率 |
|---|---|---|
| 新宿区〈曙橋〉事業用地 追加買取ファンド | 89.4% | 10.6% |
| 市ヶ谷区分オフィス | 89.5% | 10.5% |
| 市ヶ谷区分店舗 | 89.5% | 10.5% |
| 湯島事業用地 フェーズ1 | 88.0% | 12.0% |
| 秋葉原事業用地 | 90.0% | 10.0% |
| 虎ノ門再開発プロジェクト フェーズ1 | 88.2% | 11.8% |
| 新宿区曙橋事業用地 | 77.8% | 22.2% |
| 六本木事業用地Ⅱフェーズ2 | 88.9% | 11.1% |
| 代々木公園事業用地 | 77.4% | 22.6% |
| 広尾区分店舗Ⅱ | 75.0% | 25.0% |
| 稲村ヶ崎 開発プロジェクト | 76.0% | 24.0% |
| 学芸大学エリア | 58.0% | 42.0% |
| 銀座 EXITファンドⅡ | 90.0% | 10.0% |
| 渋谷区広尾借地プロジェクト | 88.7% | 11.3% |
| 西麻布一棟マンション | 88.6% | 11.4% |
| 相模原リニア開発プロジェクト | 90.0% | 10.0% |
| 渋谷区広尾 底地プロジェクト | 91.4% | 8.6% |
| 六本木 事業用地Ⅱ | 94.1% | 5.9% |
中途解約可能なので流動性リスクが低い
不動産投資型クラウドファンディングは原則として中途解約できません。投資資金が償還まで拘束されるので、流動性リスクが高い投資商品です。
不動産投資型クラウドファンディングにしては珍しく、COZUCHIは中途換金することができます。投資期間中に現金が必要となった場合は、解約手続き完了後に原則として翌月に換金されます。
出金手数料が無料
ファンドの出資や運用に際して、手数料はかかりません。COZUCHIに出資するときの振込手数料は、投資家が負担します。これは不動産投資型クラウドファンディングに共通します。クラウドファンディングの口座から出金するときに手数料がかかるかどうかは、サービスによって異なります。
COZUCHIから分配金や元本が投資家の銀行口座へ振り込まれるときの手数料は、LAETOLI株式会社が負担します。
1万円から投資できる
不動産投資型クラウドファンディングでは最低出資金額が10万円というのが多いのですが、COZUCHIでは最低1万円から出資できます。
不動産投資型クラウドファンディングでは、個別の不動産物件に投資します。最低投資金額が少なければ、より多くの不動産物件へ投資できるため、分散投資によるリスク分散が容易に行えるメリットがあります。
出資が確定してから入金すればよい
COZUCHIのプロジェクトは抽選による応募が多いのですが、抽選に当選してから必要な資金を入力する仕組みになっています。
プロジェクトに出資し、「電子取引の重要事項」、「契約成立前書面」および「契約時締結書面」を確認・同意すると、出資金の振込先口座の案内がメールで送られてきます。このメールに記載された銀行口座に必要な金額を振り込んで入金します。
リセールがある
リセールとは、出資者からの「買取申請」により事業者が買取りした優先出資分を再販売することです。過去に募集されたファンドを手放した出資者がいれば、そのファンドに出資するチャンスがあります。落選してしまった人気ファンドが、後日リセールにより再募集されることもあります。
デメリット
不動産投資型クラウドファンディングCOZUCHIには次に示すデメリットがあります。
- 抽選倍率が高い
- 応募条件が付けられることがある
抽選倍率が高い
不動産投資型クラウドファンディングCOZUCHIのファンドは抽選または先着順で募集されます。COZUCHIが人気化していることもあり、応募倍率が高いファンドはなかなか当選しにくくなっています。先着順のファンドも募集金額によっては、一瞬で満額達成してしまうこともあります。
応募条件が付けられることがある
COZUCHIのファンドの中には、誰でも応募できる訳ではなく、応募出資できる条件が付けられることがあります。例えば、フェーズ２ファンドにはフェーズ１の出資者しか応募できなかったり、過去に付与された優先出資権を持っている人だけが応募できるファンド等です。概して、このようなファンドは条件が良く、好条件のファンドには応募できないことがあります
ファンド
不動産投資型クラウドファンディングCOZUCHIは、次のファンドを募集・運用しています。
| ファンド | 想定利回り | 運用期間 |
|---|---|---|
| 相模原リニア開発残土受入れプロジェクト フェーズ3 | 7.5% | 12か月 |
| 渋谷区広尾底地プロジェクト フェーズ3 | 2.5% | 24か月 |
| 京都ANAクラウンプラザホテル バリューアッププロジェクト フェーズ2 | 9.0% | 12か月 |
| 渋谷区道玄坂プロジェクト | 4.5% | 14か月 |
| 南青山開発プロジェクト フェーズ１ | 4.0% | 16か月 |
| 渋谷区松濤 一棟レジデンス | 6.0% | 24か月 |
| 大船 マンション用地 プロジェクト | 7.0% | 18か月 |
| 熱海 ACAO FOREST Parking プロジェクト | 4.0% | 120か月 |
| 京都ANAクラウンプラザホテル バリューアッププロジェクト 敷地共有持分 追加買取 |
7.0% | 4か月 |
| 代々木公園プロジェクト | 5.0% | 8か月 |
| 三軒茶屋ターミナルビル区分 | 4.1% | 120か月 |
| 京都“HOTEL CANATA KYOTO” | 5.0% | 60か月 |
| 横浜 元町・中華街 プロジェクト | 5.0% | 12か月 |
| 栃木県日光市 ホテル開発素地 | 6.0% | 24か月 |
| ウィスタリアプラザ世田谷区下馬 一棟ビル | 3.6% | 120か月 |
| 六本木事業用地Ⅱフェーズ3 | 7.0% | 15か月 |
| 広尾区分店舗フェーズ３ | 4.5% | 12か月 |
| 茨城県つくばみらい市事業用地 | 5.0% | 15か月 |
| 稲村ケ崎 開発プロジェクト フェーズ2 | 6.0% | 12か月 |
| 京都ANAクラウンプラザホテル バリューアッププロジェクト フェーズ1 |
9.0% | 9か月 |
| 箱根町強羅事業用地 | 7.0% | 18か月 |
| 千駄ヶ谷開発プロジェクト フェーズ1 | 4.0% | 11か月 |
| 北青山開発プロジェクト フェーズ1 | 4.0% | 12か月 |
| 西麻布一棟マンション フェーズ2 | 6.0% | 24か月 |
| 目黒区東が丘レジデンス | 5.0% | 12か月 |
| 相模原リニア開発プロジェクト フェーズ2 | 7.5% | 12か月 |
| 虎ノ門再開発プロジェクト 追加買取ファンド | 8.0% | 3か月 |
| 渋谷区広尾 底地プロジェクト フェーズ2 | 4.5% | 12か月 |
| 世田谷区下馬一棟レジデンス | 4.5% | 12か月 |
| 新橋事業用地Ⅱ | 4.5% | 12か月 |
| 新橋事業用地Ⅰ | 5.3% | 14か月 |
| 神宮前開発プロジェクト | 7.0% | 12か月 |
| 渋谷駅前開発プロジェクト フェーズ1 | 5.0% | 12か月 |
| 広尾一棟ビル | 7.0% | 12か月 |
| 新宿区〈曙橋〉事業用地 追加買取ファンド | 6.0% | 10か月 |
| 市ヶ谷区分オフィス | 5.0% | 18か月 |
| 市ヶ谷区分店舗 | 5.0% | 18か月 |
| 湯島事業用地 フェーズ1 | 6.0% | 18か月 |
| 秋葉原事業用地 | 4.5% | 12か月 |
| 伊東市川奈リゾート開発用地 フェーズ2 | 8.0% | 12か月 |
| 代々木公園事業用地 追加買取ファンド | 8.0% | 10か月 |
| 虎ノ門再開発プロジェクト フェーズ1 | 4.0% | 12か月 |
| 新宿区曙橋事業用地 | 6.0% | 12か月 |
| 六本木事業用地Ⅱ | 10.0% | 12か月 |
| 代々木公園事業用地 | 10.0% | 12か月 |
| 広尾区分店舗Ⅱ | 4.5% | 12か月 |
| 稲村ヶ崎 開発プロジェクト | 6.0% | 12か月 |
| 学芸大学エリア | 13.0% | 3か月 |
| 銀座 EXITファンドⅡ | 9.9% | 3か月 |
| 渋谷区広尾借地プロジェクト | 6.5% | 9か月 |
| 西麻布 一棟マンション | 6.0% | 12か月 |
| 相模原 リニア開発プロジェクト | 7.5% | 12か月 |
| 銀座 EXITファンド | 10.0% | 6か月 |
| 渋谷区広尾 底地プロジェクト | 4.5% | 12か月 |
| 六本木 事業用地Ⅱ | 10.0% | 6か月 |
| 渋谷区神泉エリア 開発プロジェクト | 5.5% | 6か月 |
| 下赤塚 一棟マンション | 6.0% | 36か月 |
| 中央区八丁堀 開発用地 | 6.0% | 12か月 |
| 渋谷区神泉エリア 区分店舗 | 6.0% | 24か月 |
| 平塚 一棟マンション | 10.0% | 6か月 |
| 豊島区目白 区分マンション | 4.5% | 12か月 |
| 品川駅前 再開発エリア3区分レジファンド | 10.0% | 84か月 |
| 江東区東陽町 区分マンション | 4.5% | 6か月 |
| 伊東市川奈 高級リゾート開発用地 ≪EXITプラス≫ | 8.0% | 12か月 |
| 三宿エリア複合ビル | 5.0% | 12か月 |
| 広尾 区分店舗 | 4.5% | 12か月 |
| 神奈川県 茅ヶ崎Ⅰ | 6.0% | 12か月 |
| 世田谷区 三軒茶屋Ⅰ | 4.0% | 24か月 |
| 港区 広尾Ⅲ | 2.0% | 24か月 |
| 田端 EXITファンドⅠ | 12.0% | 3か月 |
| 品川区 五反田Ⅱ | 9.0% | 6か月 |
| 練馬区 武蔵関Ⅰ | 12.0% | 6か月 |
| 世田谷区 砧 EXITファンドⅠ | 50.9% | 2か月 |
| 渋谷区 恵比寿 EXITファンド | 46.9% | 2か月 |
| 神奈川県 武蔵新城Ⅰ | 10.0% | 6か月 |
| 世田谷区経堂 Ⅰ | 6.0% | 3か月 |
| 世田谷区経堂 Ⅱ | 6.0% | 1年 |
| 世田谷区経堂 Ⅲ | 6.0% | 1年 |
| 品川区法人寮2物件 | 6.0% | 2か月 |
| 港区広尾 | 4.2% | 3か月 |
| 品川区五反田Ⅰ | 5.0% | 6か月 |
| 世田谷区経堂 Ⅳ | 6.0% | 3か月 |
| 港区広尾Ⅱ | 4.2% | 3か月 |
| 港区広尾Ⅲ | 2.0% | 2年 |
| 世田谷区三軒茶屋Ⅰ | 4.0% | 2年 |
| TOKYOマンション7区分ファンドⅠ | 4.5% | 6か月 |
| 神奈川県茅ヶ崎Ⅰ | 6.0% | 1年 |
| 世田谷区経堂Ⅱ | 4.5% | 6か月 |
| 神奈川県武蔵新城Ⅰ | 10.0% | 6か月 |
| 練馬区武蔵関Ⅰ | 12.0% | 6か月 |
| 広尾 区分店舗 | 4.5% | 1年 |
| 品川区五反田Ⅱ | 9.0% | 6か月 |
| 田畑 EXITファンドⅠ | 12.0% | 3か月 |
| 三宿エリア複合ビル | 5.0% | 1年 |
| 伊東市川奈 高級リゾート開発用地 EXITプラス | 8.0% | 1年 |
| 渋谷区松濤エリア区分マンション | 4.5% | 6か月 |
| 平均 | 7.24% | 17.1か月 |
確定申告
匿名組合型
不動産投資型クラウドファンディングCOZUCHIの分配金は雑所得に当たり、分配金額の20.42%が源泉徴収されたうえで、入金先口座へ振り込まれます。分配金から所得税と復興特別所得税が源泉徴収されますが、住民税は源泉徴収されません。
| 税区分 | 課税主体 | 税率 |
|---|---|---|
| 所得税 | 国税 | 20% |
| 復興特別所得税 | 国税 | 0.42% |
| 住民税 | 地方税 | 源泉徴収なし |
| 合計 | – | 20.42% |
雑所得は総合課税の対象となり、給与所得など他の所得と合算した総所得金額によって税率が決まります。住民税（地方税）の申告が必要なことや、総所得金額を計算して所得税率を決めるために、原則として確定申告が必要となります。ただし、次に示す全ての条件に当てはまる人は、確定申告は不要です。
- ひとつの会社のみから給与を得ている
- 会社で年末調整を行っている
- 給与の年間収入金額が2,000万円を超えていない
- 給与所得と退職所得以外に、20万円を超える所得がない
確定申告について詳しくは次の記事をご覧ください。
任意組合型
COZUCHIのファンドのうち、任意組合型ファンドの分配金は不動産所得になります。2023年末現在の任意組合型ファンドは、以下に示す３つです。
- ウィスタリアプラザ世田谷下馬一棟ビル
- 三軒茶屋ターミナルビル区分
- 熱海ACAO FOREST Parkingプロジェクト
不動産所得の確定申告に必要な書類は、以下の手順でダウンロードします。
- COZUCHIにログイン
- 「マイページ」の「各種書類」を選択
- 「その他の資料」から任意組合型のファンドを選択
- 「財産管理報告書」を選択
- 「配当期間」から確定申告期間に該当するものを選択
- 「表示」又は「ダウンロード」を選択
口座開設
不動産投資型クラウドファンディングCOZUCHIを利用するためには、会員登録が必要になります。また、実際にプロジェクトに応募するためには、投資家登録も必要です。
会員登録は次の手順で行います。
- 連絡先とパスワードの入力
- SMSで受信したアクティベーションコードの入力
会員登録
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会員登録の完了
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- 必要事項の入力
- 本人確認
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本人確認
口コミと評判
ソーシャルメディアの口コミと評判では、不動産投資型クラウドファンディング史上最大級の36億円規模のファンドをわずか数時間で集めたことに驚愕する意見が多数挙げられました。
COZUCHI数時間で36億到達してびっくりしました！！
外貨資産が増えてきたので少額しか投資出来なかったけど何とか申込み出来てよかった😆#COZUCHI#投資家さんと繋がりたい
— たろう 楽天ROOM×投資 (@urota919room) May 5, 2022
COZUCHIすごいな。1時間で36億集めるの。
— ぱたろう@ポイ活投資 (@papipapiro) May 5, 2022
不動産投資型クラウドファンディング史上最大級の36億円規模のファンドをわずか数時間で集められる程の人気を博していることもあり、応募抽選倍率が高いことや先着順受付が一瞬で締め切られることを危惧する口コミや評判も見受けられます。
既に抽選倍率すごいのにCMとキャンペーンと…cozuchiさんどしたんやろ？？
と思ったらこのでっかい案件か！！気合い入ってるな！！！😤— へんじゃないむし🔰 (@minotc4) April 29, 2022
他の不動産投資型クラウドファンディングの多くが予定分配率通りに分配金を支払うのに対して、COZUCHIでは利益がある限り予定分配率以上の分配金を出すことが多いことを評価する口コミや評判もあります。
待たれよ
アップサイドはcozuchiだけの特権やなかったんやな https://t.co/PhUej2EzFy— 中山清 (@warranty12) April 25, 2022
キャンペーンに当選された方の喜びの声も口コミや評判で見受けられます。
キャンペーン中だったみたいで、さらにアマギフ2,000円分もGET🙌✨✨
うれしー！🥰#COZUCHI pic.twitter.com/l2C478UPq0
— ぱぴこ@ひよこ投資家🐣 (@PapicoKabulove) April 23, 2022
COZUCHIさん、WEB CM
「知ったかぶりっ子」篇に出演させて頂きました☺︎✨
是非checkしてみてね🤭 pic.twitter.com/vcx6SCUxH0— 村上奈菜 (@nappichoco) April 21, 2022
不動産投資型クラウドファンディングには間々あることですが、売れ行きの悪いファンドは後出しで条件を変更することに対する批判の声もあります。
COZUCHIがおかしなこと（50万円以上で優先権、劣後を減らす2次募集）になってきているんだが大丈夫だろうか？😟
代々木に出資しているので頼むから無事償還してくれ😂— hasibirokou (@hasibirokou1981) June 9, 2022
ただCOZUCHIに関しては悩んでいます
RIMPLEやB-Denに多くの割合を割いていることから分かるように利率は低くてもかたい案件は好きなのですが
今回の虎ノ門のやり方には正直疑問と不信感を抱きました
劣後出資を減らす2次募集は明らかに投資家のためではないですね
買い取り申請して撤退するか否か😟— hasibirokou (@hasibirokou1981) June 9, 2022
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不動産投資型クラウドファンディングCOZUCHIについてさらに詳しくは下記の公式サイトでご確認ください。
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